随着千禧一代消费观念的升级，政策红利的释放，住房租赁日益成为中国住房供应体系的重要组成部分。据链家研究院预测，我国租赁市场2020年将会实现3万亿规模，到2030年将会突破5万亿。在租赁市场日益多元化的需求下，长租公寓行业也迎来了井喷式发展。

但长租公寓光鲜的外表下，也有着绕不开的痛：从被质疑抬高房价，到租金贷饱受诟病，9月的第一天，自如又因“甲醛房”再一次卷入舆论的漩涡。除了舆论的质疑，长租公寓自身在运营中也面临着“不赚钱”的困惑。

追根溯源：长租公寓为什么这么“痛”

要追溯以上问题的根源，不外乎两个原因，一是租赁时代正处于1．0走向2．0的过渡期，在行业急速发展的同时，市场机制、管理机制，以及相关配套没有跟上；二则是公寓的重资产、重运营属性所致。

重运营下的多重管理压力：公寓运营从房源开发、设计装修，到营销招租、租后管理，涉及的业务节点多达400余个，但由于行业目前尚未出现成熟的供应链和配套服务商，公寓企业需要自己承担房地产开发＋装修＋酒店＋物业等多重职能，错综繁杂的管理节点，不仅吃掉了公寓本就不多的利润，也让企业陷入重运营的困境。

重资产下有规模而不经济：不论是自持还是包租，长租公寓企业的前期资金投入巨大。企业几乎都在高负债、资金压力巨大的情况下运营。若包租集中式公寓，投资回收期一般为5年；若是自持，投资回收期更是长达50年。而目前的金融产品不匹配公寓的长投资回收期，让公寓企业陷入重资产困境。

针对长租公寓重资产、重运营之痛，目前公寓行业普遍共识是打造智能化公寓，用科技力量为公寓行业赋能。水滴管家基于这一概念，提出了公寓软件和智能硬件深度一体化的解决方案，依靠信息化（即用软件规范运营流程）、智能化（即用机器替代人工），提高运营效率，解决重运营难题；依靠数字化（即用软件实现资产数字化）、证券化（即用科技风控支持公寓资产证券化），助力贷款和融资，解决重资产问题。

SaaS软件＋智能硬件：用软件规范流程，用机器替代人工

据水滴管家创始人兼CEO冯玉光介绍，目前市场上90％的国企房产公司已经进入公寓市场，30％的百强开发商陆续进入公寓市场，正在逐步成为头部公寓企业，引领行业发展。作为一款公寓管理SaaS软件，水滴预测到市场的变化，把公寓管理经验和高层管理经验产品化，以匹配国资国企和开发商的业务管理和内部控制需求，将其运营流程通过软件进行规范。

水滴认为无人值守公寓是提升长租公寓运营效率的有效途径，未来无人驾驶和无人值守或将成为物联网的两大入口，水滴以SaaS软件为基础，将多品类、多品牌、多场景的终端设备深度植入并有效应用，来构建公寓物联网入口，建立起房间、租客和设备的对应关系，沉淀居住数据，提高管理效率，提升产品溢价，从而降低运营成本。

根据公寓场景需求，水滴还将创设家电和家具产品包，以降低客户的选择成本和运维成本。如家电与售后产品包，使得运维成本可控；统一家电规格尺寸，实现空间集约利用；家具软装包，降低选择成本；家电设备租赁，降低资金占用，分摊经营风险。

数字化＋科技风控：让评价主体回归资产本身

“房地产是信用货币创造和金融产品创新的主要载体，万亿住房租赁的市场，可以创造出2－3倍的金融产品，相应的金融服务市场规模可达千亿。”冯玉光表示，“但吸引金融产品进入，核心问题是租价比（一年租金／售价），分子和分母都很难动，观察国家政策的思路，是要通过非住转住的方式做大分母，但是非住转住资产流动性很差，甚至不能流动、不能抵押，现在主要看主体信用，这实际上就缩小了融资主体范围。”

这其实也是今年4月25日，证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》想要解决的其中一个问题，《通知》中提到了，“房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。”

对于住房租赁资产而言，使用注重现金流的收益法来评估，能更有效地体现租赁资产的价值和成长性。也就是说租金水平将成为住房租赁资产价值的核心评估依据。因此，租赁企业的运营数据和现金流，将成为租约资产本体评价的重中之重。

而水滴管家通过软硬件深度一体化构建了房间、租客和设备的对应关系，沉淀了丰富的运营数据和居住数据，满足了金融所需要的信息流、现金流、人流数据闭环。通过为公寓资产证券化提供科技风控、资产评估和信息披露等助贷产品，拓宽其融资渠道，水滴可以帮助公寓缓解运作中拿地、拿房、装修各环节的资金压力。

水滴管家：无人值守公寓先行者

“水滴管家将自己定位为无人值守公寓先行者，通过信息化、智能化、数字化、证券化多维度服务客户，增强客户粘性，并从中挖掘多重营收机会，我们可为客户提供SaaS软件的基础服务，智能硬件和供应链差异化服务，金融助贷增值服务。按照水滴目前的发展速度，这三项服务的市场规模分别将达到十亿级、千亿级和千亿级。”冯玉光表示，“从2017年中期到2018年中期，水滴已经完成从产品到市场、从运营到销售体系的搭建和验证，销售机会每月成倍增长，预计到2020年，水滴将拥有大客户数量500余家，占据约10％市场份额，届时水滴将启动资本运作。”

目前市场上做公寓管理SaaS系统的企业其实有很多，但大都停留在1．0时代，即面向的客群为中小房东，提供也是房源、客源管理等基础类服务，其中做得比较好的几家核心优势在于流量支持，获客导流功能，但事实证明，在中小客户身上，变现能力有限，需要持续培育。

水滴凭借开发商背景，坚持B2B方向，服务国资国企、开发商等大客户，并将SaaS系统升级到2．0版本，通过软硬件深度一体化，供应链和金融助贷等服务产品建立起大客户的综合服务收费模式，通过深挖客户需求，持续获得变现。