本文从房地产数字化的发展角度，与中国房地产协会会长冯俊、全国智标委秘书长张永刚、副秘书长尚治宇等专家前辈展开对话，结合三位专家的观点，分析了房地产数字化阶段与现状、常见误区、当前壁垒、破局要点；并以京彩未来家为例，梳理企业使命、市场趋势、商业模式、创新力度等因素在其中发挥的的作用。

全文共8577字，阅读大约需要6分钟。

本文观点提要：

1．房地产的高质量发展必定要与科技深度融合，数字化是唯一路径。

2．企业要避免的误区：对发展阶段的误判、对转型目的的混淆；

3、从长、中、短期来看，消费者在需求侧都表现出强劲驱动力。

4．目前亟待解决的两大要点，一是标准化程度，二是数字化渗透范围。

5．科技与地产「破壁」，需要商业模式创新支撑，空间运营新赛道已开启；

6．房地产数字化终要走向深水区——生产建造，对生产方式的变革。

2021年的第一波寒潮，从西伯利亚到北部边境一路南下，创下20年来的最冷寒冬的新低。温度骤降，寒潮反复，也是许多房地产企业对2021不确定性最真实的心理写照。

大环境的动荡与沉浮，与全球经济走势、周期迭代、政策方向、疫情影响息息相关；但纵观全球历史经济进程，大变局之后往往是新产业、新范式、新技术的崛起期。它们或重塑一些产业格局的排列组合、或更新一些行业竞争的底层逻辑。因此在当前这一百年难遇大变局中，也必然危机并存，尽管许多地产商在焦灼于守住「活下去」的基本盘，但旧秩序正瓦解、新世界未成型的经济动力交棒期，潜在的市场机遇和拓荒引力亦令人心驰神往。

对于房地产行业，如何在凋敝之下挖掘逆势增长的潜力，探寻破局之道？

借由疫情这一冷静期，企业也应对于自身的使命愿景、所遵循或追逐的市场趋势、所提供的产品／方案／服务的核心竞争力、房地产整个行业竞争逻辑和商业模式、以及企业践行转型战略的速度与魄力等维度来一场自纠自查。大局之变，往往始于某一个变量引起的「蝴蝶效应」，而非全局自上而下的改革，因此，这份客观且全面的「体检报告」便可成为支撑企业有的放矢、深化转型、破旧立新的第一步。

京彩之道

使命：赋能广厦千万间，大庇天下居民俱欢颜！

谈及使命，也许有人不禁失笑，仿佛只有老旧做派才张口闭口高大上的愿景，假大空的使命？

实则不然。

安筱鹏在《重构：数字化转型的逻辑》中从管理学角度提出：企业是调配资源的组织，企业竞争的本质就是优化资源配置效率的竞争。因此，一个具有强大凝聚性和可行性的共同价值观，对于人力资源的调配、企业架构的优化、组织创造力的激发有着极为重要意义，反之，一个过度逐利的组织注定锻造不出识别机遇的洞察力，和投入创新的关键决策力，尤其对于处于数字化提速期的行业而言，凝心聚力更是保证数字化成果正向进发、不开倒车的 大前提。

对于房地产这个带有鲜明时代烙印和中国特色的特殊产业而言，曾受政策驱动和人口红利倾斜，严重依赖资本扶持和交付效率，因此更加考验企业在追求绝对利润与企业使命、社会责任之间的选择。当地产商在浮躁市场氛围中取得阶段性成绩，使命和价值观的问题更不易被察觉。然而，不够坚定的使命感注定会使企业在高速奔跑的路上付出代价，轻则故步自封，偏安短视，重则铤而走险，夜路翻车。因此，无论是房地产业传统玩家，还是新入局企业，想要房地产数字化征程行稳致远，志存高远与志同道合缺一不可。

安居乐业，一直都是社会良性运转的标志，而住房保障自古以来就是中国人能够创造物质文明和精神文明的基础条件。一生颠沛心忧国民的诗圣杜甫在其《茅屋为秋风所破歌》中向风雨飘摇的晚唐疾呼「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！」时隔1200余年，我们仍可感怀这种悲天悯人的家国忧思：「家」一直是群居文化的载体，它承载着人类居有其所，食能果腹的生存底线，更承载着文化人最后的体面与尊严。如今，关于居民住房、城市建设与国家战略的关系，思考仍在继续，这一愿景也已得到国家政策层面的回应：

• 在2020年12月中央经济工作会议中，《关于明年经济工作的八项措施》第七条中明确提出了对「住房问题关系民生福祉」的高度重视，定调房住不炒，加强土地和金融政策调控等。

• 相匹配地，总书记在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中提出，高质量发展的重要路径是产业数字化，数字产业化。

这一信号将房地产降速换道的信号再次强化。显然，红利渐失，捷径消亡，同时房地产与科技产业融合深化，这一时代背景下，房地产业的使命会发生何种变化？

京彩未来家认为，居家占据了人一生超过60％的时间，而当前市场，粗放式生产的房屋产品已无法满足消费者对于美好生活的多元化期待，房屋形态、环境、功能和定位需迎来全面的智能化升级，因此，在步梯房、电梯房之后，京彩未来家致力于引领第三代智能房的探索和落地，以赋能房地产开发商为使命，以向消费者交付智能的、便捷的、有温度的、可交互的、充满安全感、提升幸福感的整体馨居环境为愿景。这也符合了地产、科技、消费者三方的共同追求。

左手科技赋能广厦千万，右手庇佑温馨人居，京彩未来家蓝图设计的很美好。然而作为旧基建的房地产，与新基建的5G、AI、IoT、云服务等数字技术，前后两个时代的主角，两股势力的融合谈何容易？要践行这一使命，不仅需要足够的战略定性，更要以灵活的战术不断试错两大势力的双赢模式，从中找到最佳切入点，在实践中打造创新的竞争力，同时强化先发优势，凸显经验的价值，构建开放生态，并在落地节奏上实现平稳和标准化复制。

京彩之思

趋势：市场趋势、行业趋势、技术趋势、到底如何选择？

产业数字化是市场需求、技术变革、政策导向以及行业自身演进规律综合驱动的发展结果，那么，在这些作用因素当中，谁是主导驱动因素，谁在小范围调整方向？如何将多个趋势统筹把握、选择取舍？厘清思路再出发，是指导产业数字化进程的顶层规划，更有助于企业在分析具体问题时做出更理性的决策，避免误入主次不分、方向不明等误区。

先看几个典型陷阱。最常见的是对行业发展阶段的误判，短期的盲目乐观和长期的缺乏耐性。

AIoT时代，产业数字化已被明确提上日程，因此，房地产企业在缺乏实践经验又急于求得的情况下，往往忽视房地产体量庞大、数字化基础不够扎实等客观条件，将产业数字化转型战略视为「灵丹妙药」，抱以过高的期待，进而制定不切实际的阶段化目标，试图通过激进投入、以求快速产出。这往往导致企业的数字化战略陷入初期热情受挫、中期缩减投入、后期难以为继的局面。甲子光年创始人甲小姐曾这样揭示企业数字化的「悖论」——宏观上站在趋势的一边，微观却站在概率的反面。

事实上，房地产在近20年发展过程中最重要的问题来源于因短缺而导致的超速扩张，从而忽略了房屋产品质量的提升，导致房屋在建造和服务两大方面都处于低质量化和低数字化水平。中国房地产协会会长冯俊表示，「房地产的高质量发展需要与科技深度融合，目前我国在智能社区、人居服务方面初有尝试，但生产过程的数字化还落后很多。」可见，现在还远未到衡量投入产出比的阶段，前期大量的科技力量的投入、融合、试错都是房地产数字化的必经之路。

另一个陷阱，是对技术趋势的盲目追捧、对房地产行业的耕耘不足。

在中国互联网发展的黄金十年中，人的衣食住行、娱乐、消费、社交等各项服务均被「互联网＋」改变着、颠覆着。因此，「互联网＋」也因此成为了另外一类群体（科技企业居多）的AIoT时代特色主义「新迷信」，凡谈及行业数字化，必先冠以「智能」之名，动辄谈颠覆，黑科技成为标配，风口只是噱头。

被过度「神化」的互联网复制模式，对房地产等实体经济而言，实在弊大于利。

移动互联网早已进入下半场产业数字化，从关注人的共性高频需求，发展到关注不同人群更个性化和广泛化的需求、关注企业的具体类的问题，随着聚焦主体从中心化到去中心化，从手机／电脑下沉到物理层，万物互联的碎片化特性已成基本属性。此时，简单粗暴的用「互联网＋」、「智能xx」来掩盖行业主体复杂需求的思路已经行不通，单纯的强大性能和单调的技术堆叠，从某种程度上更像是「战略上的懒惰」——

• 因为，技术长板必须找到行业需求的短板，下沉行业、尊重行业、共掘市场才是「深度融合」之道。科技应服务于行业／产业的数字化转型进程，为其赋能增智，助力其达成提质降本增效等成果和目的，才能真正释放技术红利的价值。

• 在不长的AIoT发展史上，过度的「技术崇拜」狂潮已让智能家居、智能硬件等领域尝过跑偏的滋味，误入「为了智能而智能」的歧途，滋生「伪需求」的温床，还导致部分科技企业在选择行业和场景切入点时的判断失误。

那么，行业转型升级的目的、产业数字化的方向，如何得来？

京彩未来家的答案，是市场，是需求，是消费者。在科技地产的众多风向和趋势中，京彩未来家坚持以人为本，选择以人居的物理环境和服务需求为关注点，不做「追风口的猪」，勇做探险者和领路人，深入消费者在居家场景中多个层面的需求，递推开发商在建造和装配过程中的需求，基于此打造新一代智能馨居典范。

作为第三代智能房屋的缔造者和引领者，京彩未来家是如何理解新一代消费者对未来居住形态的期待和需求？如何力促科技与地产两大势力「破壁」？又是如何帮助地产商打造领先的、差异化的竞争力的？

京彩之解

对消费者最深的洞悉，就是给市场最好的答卷

从长、中、短期来看，消费者在需求侧都表现出强劲的动力，驱动科技地产从趋势到落地。

长期来看，消费者对美好生活的多元化追求始终是推动房地产数字化转型和高质量发展的根本动力。具体而言，房屋产品在功能上还较为传统单一，场景的广度和服务的深度不够，质量通病没有解决，同时，住房保障的覆盖能力还不够。因此，房产数字化也将在这些方面逐点提升：

一方面，提高住房的精度、控制住房质量的误差。冯俊介绍道，目前在推进的装配式建筑就是很好的举措，例如，京彩未来家打造的三恒绿色科技建筑，全年实现24－26℃的宜居环境；装配式内装24小时随装随住，新材料的运用让装修实现零污染。装配式推行一个重要的条件是标准化，通过装配尺度的吻合和标准化，推动手工作业向自动化智能化的生产方式变革，通过数字化使得我们从建造大国走向建造强国，进而真正提升住房的健康保障能力。

另一方面，通过数字化手段，对居住场景和服务的提质增效。全国智标委秘书长张永刚认为，智能社区的建设就是通过广泛感知、互联互通、高效触达的方式来扩展服务内容和提升管理效率的。如，智能社区平台的搭建，将停车、安防、信用系统等物业服务进行模式创新，在减少物业服务的人员的基础上保证服务水平的提升。另外，智能社区、智能家居为业主搭建了更便捷的交互通道，让社交、消费、娱乐等需求可以便捷触达，「人在家，世界在眼前，人在外，家在身边」成为现实，这也是居民获得感、幸福感和安全感的重要来源。

同时，张永刚秘书长也指出了智能社区和数字家庭建设中值得关注的两个关键因素，一个是标准化，一个是数字渗透。

近年来，住建部、智标委等部门一直在关注数字家庭的建设质量，并对建筑智能化提出新的期待——要求相当比例的新建筑具备必要的AIoT感知和通信基础设施，能够支撑智能家居、智能社区等丰富场景的实现，智标委副秘书长尚治宇表示，这就要求从数字家庭整体标准、到建筑领域标准、智能品类标准，体系化的引导和规范，以保证多品类跨品牌智能设备的互通、安全可控，以及保障未来家庭与安消防、医疗、养老等公共服务的高效对接。尚治宇还透露，为了进一步规范和引导社区建设方向，智标委还将立项智慧社区的测评标准，以评促建、以评促管，以形成标准、技术、应用的良性循环。

在数字化渗透力方面，安防和停车在小区普及较高，而水电气热等服务的信息收集、监管、使用还处于较低水平。近期，住建部等相关部委发布了关于推动物业服务体系发展线上线下结合的指导意见，明确提出要推进小区内全域全量的信息采集，同时要建立智慧物业的信息服务平台，在新小区的建设或老旧小区改造中大量推行物联网应用，支撑新基建和新型城市基础设施建设。

可见，智能社区，智能家居、线上下联动和信用建设，成为了房地产数字化初期的重要落脚点，通过由点及面从安全、功能、到健康、舒适，逐步数字化。

中期来看，新基建政策对立足科技兴国和工业制造和智慧城市等支柱产业建设做出指示，那么，消费者对于生产和居住相宜性也必然会提出要求。冯俊指出，新基建实际上是为其他行业提供必要的数字化基础设施和技术保障，房地产虽不在新基建范畴，但无论是工业互联网还是新能源等其他产业的发展，一定需要符合居住的相宜性。房地产和新基建各产业的协同，不仅体现在居住空间将进一步智能化的趋势，空间运营商市场的的进一步扩容，也体现在生产和居住的相宜，生产空间、居住空间、通勤、就业保障和稳定居住之间的有机统筹。

短期来看，疫情潜移默化地影响着人们生活方式，人们对居住空间的「可扩展性」提出了更高要求。当居家空间与工作时间相交汇、甚至与接受教育、医疗等专业领域的场景服务相打通，则对应着家庭数字基建（如网络带宽、云平台）的进一步普及。如此，居家空间才能具备打通外界资源与服务、高效运营数据资产的新功能。

京彩之术

价值：空间运营已开启，房地产数字化渐进深水区

基于对消费者居住需求的全面洞察，京彩未来家认为，无论是房地产传统玩家——地产商、物业，还是新入局者——技术提供商、设备提供商、系统集成商、智能化空间运营商等，都需要深刻理解消费者综合需求背后对生产方式、技术能力、成本、模式、标准等方面的相应要求，并根据各自优势，将消费者需求一步步从期待变成可见，从样板变成常态，从试点运行变成安全稳定。

科技与地产「破壁」，需要新型商业模式的支撑

消费者对人居痛点已如此明确，市场对科技地产的需求已如此迫切，然而科技与地产两大主角的跨界融合仍不疾不徐。这是产业格局重塑、利益重新分配必需的周期，表现在当前阶段，则是存在产业分工的不明确、竞合边界的不清晰、价值产出不易量化等客观问题。解决这些问题，政策、监管、标准化、市场的包容等因素固然重要，然而创新商业模式则更有效直击症结、纾解矛盾。

例如前文所说，房地产的数字化转型和高质量发展在前期需要大量的科技力量投入，而未来智能化空间又将孕育极为丰富可观商业入口，这其中的成本和收益，地产商、科技企业、消费者、甚至城市管理者，都有着怎样的衡量打算，如何「分摊成本」和「分成收益」？京东集团与京彩未来家的本次合作，给出了很好的启示。

首先，对于地产商和物业企业而言，下行环境压力下对科技投入还是较为谨慎。科技卖点对楼盘销售的带动、科技服务对业务线效率的提升、对企业管理成本的降低、业主数据的使用权限、尺度和价值，都是在进行科技投入时的参考因素。

其次，对于科技企业而言，在带着美好愿景和科技红利下沉房地产行业时，首要明确的是角色定位。尤其对于科技巨头而言，恪守产业边界，不仅有效打消双方潜在的竞争顾虑，开启合作大门，更有助于构筑与地产伙伴和广义的人居生态伙伴长远合作、深化合作、共享共赢的信任基础。

京东经过多年的积累，在物流技术、智能供应链和人工智能等领域，打造了丰富的落地应用场景，如今，京东以技术赋能的角色推动数字经济与实体经济的融合，与各行业伙伴打造数智生态共同体，在房地产行业，同样坚持输出技术赋能的价值，与地产伙伴一起探索创新方向，改善房地产的生产方式和人居的服务模式。在与京彩未来家的合作中，双方从房地产行业一直以来「重建设、轻运营」的模式入手，拆解地产商传统的建房、卖房、物业服务的简单链条，将科技、人、数据因素与原有链条创新重组和重新审视，从而更加清晰看到「基于数据的精细化运营」的价值，开启商业模式和竞合思路的转变，探索「空间运营」新赛道的玩法规则，也助推地产商走出「内卷化」陷阱。

空间运营怎么玩？

首先是建筑主体的运维。通过BIM技术、人工智能技术，万物互联等技术，建筑的后期运维可实现对整个建筑的全生命周期进行有效的管控，以达到建筑设施的自主安全可控，同时带来节能、舒适、宜居等。智慧建筑目前的市场规模超过千亿，而且保持着20％到30％的增速，随着5G与AI的进一步普及，这是房地产提升产品竞争力不可忽略的一步。

建筑运维带来提质降本增效，空间运营则给人居带来服务和体验的提升，场景和商业入口的打通。掌握了业主数据和画像的企业，即成为事实上的「智慧空间运营商」。当然，涉及到消费者数据的使用离不开法律层面规范和监管，但这只是服务于以人为本、数据向善的理念。京东J社区2．0已将万物感知的入口覆盖到社区生活的方方面面。京东J社区从1．0到2．0的跨越，表面来看是越来越丰富的智能终端设备和软件应用，实际上，是对消费者潜在需求的敏锐洞察，同时，为人居空间的各场景智能化运营提前布局，帮助地产商抢先构建空间运营新赛道竞争力，广泛感知是多场景运营的基础，数据维度决定着精细化运营的成效。

如何做到广泛感知和全面升级，而不加重设备的部署难度和对基础设施的要求？

对于京东物联网平台的考验，一是降低设备接入和部署难度，二是提高触达效率。这个痛点的破解，离不开京东的技术创新「物应用」。它是一种小而美的轻应用，具备强扩展性和强适配性，无需下载安装可以直接使用、对部署终端兼容性高。最重要的是，物应用引擎可将社区各种智能场景服务融入各类屏幕终端上，未来，屏幕作为物联网入口的趋势已十分明朗，因此快速触达和强大入口将是房地产伙伴新的运营起点。

借助京东「物应用」的技术创新，极轻极简的优势将吸引社区服务场景的丰富化，同时，京彩未来家基于自身在房地产原有生态和深厚的社区运营经验，为地产商打造了充满活力和创新的全新业态，为物业等管理者提供从全天候、全空间、全生命周期等的一站式解决方案，为业主打造安全、舒适、智能的生活场景，覆盖社区无人配送、空地巡航系统、无接触归家等系统，打破空间内外的功能边界，整合商业入口与场景服务融合贯通。

空间运营的价值是否只局限于地产商、科技企业和消费者之间？

楼宇和社区是城市管理的基本单元，智能社区的数字化成果，也将有效地支撑城市管理者的方式革新。例如，过去智慧城市的建设集中在安防、照明、市政服务，而对于社区内的行为数据、市民轨迹、车辆状态则是空白状态。张永刚秘书长认为，通过智能社区汇聚的居民数据的补充，城市管理者或者数字城管将在一定程度上实现数据贯通性，提升城市管理能力。此外，社区管理权限一般在物业，物业有服务职能而没有执法职能，引导社区数据和城市的管理平台的对接，也有望实现城市管理力度的下沉。京彩未来家落地东莞，也将支撑大湾区智慧城市建设和管理在一个个社区「最后一公里」的落地。

从人居服务到生产建造：房地产数字化的深水区

冯俊认为，房地产本身是建筑过程的表现，因此房地产数字化的深水区，一定是借助科技手段，解决房地产本身长久以来的重大问题——住房质量与住房保障。近年来地产企业和科技企业的合作探索大多数还停留在居住服务层面，未接近于住房质量问题的源头——生产建造过程。由浅及深、由点到面是各行业数字化的渐进式客观规律，因此，地产与科技深层融合，将不仅停留在智能人居服务对物理建筑空间的改造层面，对房地产整个生产过程、使用过程和后续运营服务的全生命周期的关注，更待垦掘。

脚踏实地，也需仰望星空。未来，数字化将有望彻底变革原来的建筑生产方式，真正解决住房质量、住房保障和供给问题。京彩未来家，接下来也将与更多房地产和科技领域伙伴共同探讨房地产从粗放式生产到数字化生产的行业命题。

京彩之行

践行：讷于言而敏于行，第三代智能房落地引领，瞄向全国

房地产数字化，所有难题都要在发展中解决。

房地产的生产方式的革新、智能社区的生态构建、服务场景的打通，莫不如此。放眼未来，京彩未来家笃信科技地产趋势的必然性，秉承着加速房地产业数字化进程、赋能地产商伙伴的使命和愿景，致力于为消费者提供智能的、便捷的、有温度的、可交互的、充满安全感、提升幸福感的未来馨居。

知易行难。京彩未来家引领首个京东J社区2．0落成于京彩未来云墅，京彩未来家首席运营官龙胜将先行者的经验总结为——「破、立、场」。

在这个大变局时代，新基建、新势力正重塑旧基建的产业格局，当5G、AI、IoT、云服务等数字技术来势汹汹，房地产行业已走到不破不立的临界点。京彩未来家勇于走出舒适区，拥抱科技地产的趋势，以新型「空间运营商」角色探路地产商如何构建全新竞争力。打破桎梏，才能升维打造出面向未来消费者追求的产品。

基于科技与地产的优势互补，京彩未来家与京东集团联手，双方秉持科技服务于美好生活共识，勇「立」地产科技化运营的潮头，打造美好生活的服务运营平台，开启中国第三代智能房时代。双方将全面赋能于房地产开发商，从技术支持、资金支持、平台到团队全面支持，助力房地产开发商跨越内卷陷阱，获取科技地产的前排入场券。

精准研判与行动魄力都是考验企业的必修课，市场风云骤变，机遇稍纵即逝。京彩未来家还在全速奔跑，瞄准全国的地级市，以地级市为单元，打造由点及面、从样板到规模化复制的模式，规划在2021年在全国完成30个项目的落地，在2025年用科技服务50万人以上的家庭，让一部分人先住进智能房。

最后，再次感谢中国房地产协会冯俊、全国智标委秘书长张永刚、全国智标委副秘书长尚治宇等专家前辈对本文成文过程中的指导！