最近，大量有关城市规模扩增的消息是层出不穷。除了早已名声在外的几个一线大城市外，许多内地省会也依靠人流暴增而成为“新一线城市”行列。

然而，更加微观的数据统计却表明，几大直辖市的中心城区人口比重却在逐年递减。不仅反映出人口流动的具体轨迹，也折射出未来城市的经济发展趋势和潜在问题。

中心城区的人口比重下降

根据2020年底完成的第七次人口普查数据，目前几乎所有的一线大城市人口都显著增涨。只不过发展重心似乎已经从原先的中心城区，转移到相对偏远的前郊县地带，或是开发不久的纯粹外围。其中就包括了分担政经中心任务的北京与上海，同时也不乏地位相对较弱的天津和重庆。

其中，上海的静安、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦这个7个中心区域，人口所占比重减了3．4个百分点。与之相对应的其他区域，人口所占比却增加了2．5个百分点。

无独有偶，作为北京核心的东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区，仅占人口比重的50．2％。对比之前的2010年统计结果，是整整下跌了9．5个百分点。可以说是速度远超前面例举的上海。

情况与之类似的还有天津。处于中心地带的和平、河东、河西、南开、河北、红桥这6个区，人口所占的比重下降4．3％。郊县人口则是占比重大幅提高8．6％。

最后是总面积异常庞大的重庆。中心城区的人口比重为32．27％，新区人口占33．63％，另有25．16％的居民生活在北三峡库区。尽管情况比较特殊，但整体趋势依旧同上海、北京和天津基本趋同。

看到这里，一定有人会立刻想到几个左右人口的关键因素。包括高昂的房价、较高的生活成本和拥堵的交通。再算上因旧城改造而引发的大量动迁，都在将相当比例的居民由市中心转移到郊县。从某种角度来看，这无异于一次城市内部的大规模人口迁徙。只不过新落户的地点，依旧在行政区域的划分上没有出现更迭。

城市本身的扩张功不可没

然而，中心城区的人口比重降低数据，是一种相对片面的统计口径。尤其在考察复杂的经济格局时，根本无法被用于解释很多关键问题。何况从更为漫长的时间线看，这种趋势早已顺利运行了几十年时间。

假设有这样一个城市，原本的中心城区因经济发展而日益拥挤。于是便利用开发新地、兼并周遭的下级行政单位等手段，将总面积不断向周边延伸出去。那么原本并不属于该市的居民，便会成为下次统计时的一份子。仅此而言，市中心的人口比重就不可能固定不变。加之郊县地区的房价较为便宜，容易吸引纯粹的新移民购买落户，也就进一步形成了看似市区衰落的虚假趋势。

在这里，我们不妨继续以中国目前的经济中心上海为例。如果将时间线倒退至30－40年前，那么市中心的区域面积仅相当于现在的内环高架覆盖范围。甚至还要扣除尚未得到开发的浦东部分。倘若将时间线再向前延伸，则包括嘉定、青浦、松江、宝山、南汇等诸多郊县，都是不属于上海的独立行政单位。在这样的格局背景下，内环内人口的比重势必呈压倒性优势。如今却是将包括崇明岛在内的区域都囊获进来，又提出了雄心勃勃的五大新城规划理念。郊县人口比重的上升自然是没有任何问题。

类似的现象，其实也反复发生在北京、天津和重庆。区别仅仅是可用面积的多寡，以及具体到落实层面的进展力度。但绝大部分的“原住民”人口，依旧以脚下的市中心为主要活动区域。有的家庭即便早已在郊县拥有房产，也通常会在工作日蜗居原地。各类因素相加在一起，无疑会让数据统计的真实效果略显吃力。

潜藏的两个问题

此外，这次有关直辖市中心城区的人口比重统计，也体现出目前已非常突出的2个问题。

首先便是人口出生率的持续走低。虽然目前的生育政策已放宽至三胎标准，但根据2020年的第七次人口普查数据显示，我国已进入世界生育率最低国家行列，总生育率从6下降至1．3。事实上，从2011年开始，生育政策开始转向鼓励生育，但效果都不明显。直到2016年，新的生育政策才实施，即二胎政策，鼓励全国独生子女家庭生育二胎。依旧只是拉起一波短暂的小爆发，随后又重新跌落到更低的水平线上。

因此，各大城市的中心区域人口都会受到影响。虽然从整体上看，源源不断的外来移民可以填补空缺，甚至因流动总数的暴涨而可能远多于统计口径。但他们要么没有被顶级在册，要么就是只活跃在郊县区域，“享受”更为宽阔的生存空间。无形中也进一步压低了市中心内的人口占比。

其次，就是经常能左右城市结构的地产开发商们，逐步摸索出一套有别于过往的策略模式。一方面在城市的郊县地带疯狂圈地，同时又以动迁等手段蚕食中心区域。同时为追求利益的最大化，经常将市中心范围内的新楼盘设定为大户型。与之相对的郊区次要项目，则往往以小户型应付了事。前者用于吸引高净值人群的生活体验追求，后者则纯粹是为下沉市场而量身定制。一来二去之下，市区范围内的家庭数量与人口占比自然都是呈下降趋势。

值得一提的是，中国自允许民间开发商参与市场以来，尚未形成类似欧美发达国家的分化布局。既利用城区外的广袤土地，开发适于富人或中产阶层的豪宅与普通别墅，以便吸引有至少2部车的家庭入住。反倒是更喜欢将大部分高净值住宅都集中在有限区域，几乎与市中心概念完全重叠。至于由此所产生的交通更加拥堵、生活质量严重受限和更多与民生息息相关的衍生问题，则几乎完全被舆论所人为漠视。如今的市中心人口比重降低，也与这个路径有千丝万缕的潜在联系。

当然，由于各国的政治经济制度、人文环境和经济发展水平都有显著差异，欧美发达国家地产开发理念恐怕永远不会为中国所秉持。但正因如此，中心城区的未来也很难因几个数据而被人看低。毕竟，无论土地财政的收入最终由谁拾取，都是取得土地使用权群体的“一块心病”。只涨不跌的心理预期，也早已成为几代人骨髓内的世界观体系……