文｜梁华梁

80亿元港币驰援难阻机构评级下调，富力地产真正的危机要来了？

国庆假期前夕，倍感危机的富力地产终于迎来了久违的利好：公司两大股东李思廉、张力，将在未来两月内，向上市公司提供80亿元港币的资金支持。

80亿港元，这对于在流动性上捉襟见肘的富力地产来说，绝对称得上是“救命钱”。

而这笔钱，源自李思廉和张力出售富力物业的100亿元人民币现金所得。

也就是说，李思廉和张力二人所得100亿元现金的绝大部分，将用以补充富力地产的流动性。由此可见，李思廉和张力二人可谓是用心良苦。

不过，此举或许可以暂时减轻富力地产的压力，但无法从根本上扭转其短期债务高悬的危机局面。

就在10月11日，国际评级机构标普宣布，将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B－”，展望为负面。

我们知道，最近多家房企接连爆雷，而最先发出“警示”的，正是各家评级机构。

如此看来，富力地产远没有解除危机。

【股东甩卖物业资产驰援，只能解燃眉之急】

2020年4月，富力地产将旗下的物业管理平台——天力物业，以约3亿元人民币的“白菜价”卖给了李思廉和张力。

这一交易，被外界广泛质疑为富力地产向大股东输送利益。

不过，李思廉和张力二人并未受到这些质疑声的影响。不久之后，李思廉和张力将天力物业更名为富力物业，并向港交所递表尝试IPO。

最终，在今年年初，富力地产成功登陆资本市场。

而如今，李思廉和张力再次以100亿元的价格，向碧桂园服务出让富力物业，也就一年多的时间，净赚97亿元。

而这笔钱的用途，将用以补充富力地产的流动性。不过，从交易内容来看，这笔钱将分两阶段、四期交予李思廉和张力二人之手。

第一阶段70亿元分三期：第一期20亿元，已存于监管账户；第二期30亿，待反垄断部门批复后支付；第三期则需满足若干要求，如保证2021年起长期持续稳定（不低于20年）。第二阶段30亿元，明年2月进行2021年业绩审计，满足约定交付面积后支付。

也就是说，此时李思廉和张力向富力地产提供的80亿港元股东资金，基本上算是自掏腰包。由此也可以看出，富力地产当下有多缺钱。

而从这边交易来看，虽然李思廉和张力净赚97亿元，但还是亏了。

根据之前披露的招股书显示，2018年－2020年，富力物业的收入分别实现18．23亿、21．7亿、25．97亿元，期间同比增幅分别为19％、19．7％。

2019年，富力物业的净利润由亏转盈至6380万。而在2020年，富力物业的盈利能力完全爆发，净利润同比大幅增长275．6％至2．4亿。

由此可见，在物业行业景气度整体上扬的大背景之下，富力物业绝对称得上优质资产。

然而，就是这样一个“现金奶牛”，却被李思廉和张力甩卖了。而所筹资金，也要用于补充富力地产的流动性。

总而言之，富力地产就是缺钱。

不过，即使有这笔钱的火速驰援，也只是解了富力地产的燃眉之急，其缺钱的局面并未出现根本性变化。

据富力地产公布的2021年半年报数据，其持有现金288亿元，同比下滑20％，其中现金及现金等价物127．64亿元，受限制现金为160．38亿元。而富力地产借款总额1433亿元，其中一年内到期的有息负债为519．04亿元。

也就是说，即使加上这80亿元港币，富力地产的现金及等价物，也未能完全覆盖其短期债务。

【销售疲软、评级遭下调，还有多少资产可卖？】

面对如此大规模的短期债务，除了卖资产筹钱之外，富力地产最应该做的，是抓销售、促回款。

不过，数据显示，截至9月底，富力地产的总销售额为932亿元，相当于只完成1500亿元销售目标的62．13％，显然不行。

从理论上来讲，富力地产还可以“借新还旧”。不过，这条路显然也已经被堵得死死的了。

就在10月11日，国际评级机构标普宣布，将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B－”，展望为负面。

评级被下调，意味着富力地产发行新债几无可能。

事实上，早在9月3日，另一家国际知名评级机构——穆迪，将富力地产的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，并将富力地产（香港）有限公司（富力香港）的公司家族评级从“B2”下调至“B3”。

对此，穆迪表示，“将富力地产的公司家族评级下调至B2，这反映了该公司的再融资风险上升，原因是公司获得境外资金的能力削弱且有大量债务即将到期”。

值得注意的是，此次下调富力地产评级的标普，在8月25日发布的报告中，对富力地产还是相当“友善”的。

彼时，标普表示，“富力地产年内债务到期规模可控。2022年需偿还的190亿元左右债券，境内债部分可利用内生资源偿还。境外到期债券的再融资则将取决于市场条件，如果无法通过境外资本市场获取融资，可能就需要更多依靠内生资源和资产出售来偿债”。

结果，富力地产确实如标普所预测的，通过出售资产来增加流动性了。可即便如此，标普却突然“变脸”，下调富力地产的评级。

对此，标普表示，尽管富力地产近期得到了股东注资，但其流动性在未来12个月内仍将继续维持紧张。而由于市场情绪疲软，经营环境充满挑战，且富力地产自2019年以来缺乏新的土储补充，标普认为该公司的销售额在未来6－12个月实现明显反弹的不确定性较高。

也就是说，此次标普下调富力地产评级，一个重要原因正是对其销售情况的担心。标普还预计，2021年富力地产的合同销售额将下降13％－15％至1280亿元－1300亿元，并将在2022年进一步下降4％－6％。

这正与上文提到的，富力地产的销售不畅这一背景所相呼应。

富力地产遭下调评级，可能预示着真正的危机即将到来。

不久前，新力控股、花样年控股相继因评级机构的“看衰”而陷入流动性危机，虽然富力地产动作很快，在债务集中到期之前，从主要股东处获得宝贵的现金，暂时避免了重蹈上述两家房企的覆辙。

但是，正如标普所言，富力地产在2022年下半年需要偿还40亿元的公司债券和6．5亿美元的债券，这些还款需求相对其手头现金而言，仍相当棘手。

而在销售疲软的情况下，富力地产现金生成速度的放缓，会对债务偿还带来不确定性。

怎么办？富力地产能做的，或许还是出售资产。

但是，像富力物业这样的优质资产，富力地产手上还有多少呢？