撰文 ｜ 江珊

来源 ｜ 选址960

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第二批公募REITs正式获批，这次拿到「入场券」的是华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REITs，基础设施公募REITs数量升至11只。

至此，北京中关村、上海张江、深圳蛇口、苏州工业园等国内顶尖科技园区均已登上了公募REITs这趟资本快车。

与此同时，以产业园区（含物流园）为标的资产的REITs数量达到6只，占比超50％——园区成为公募REITs香饽饽。

出租率超90％，中国硅谷释放优质资产

首度闯关REITs，中关村拿出了3处优质科技载体。 「建信中关村产业园REIT」原始权益人为中关村发展集团股份有限公司和中关村软件园公司，募集9亿份，询价区间为2．851元－3．350元／份，测算募资规模26．121亿元。 该REIT标的资产为3处园区物业，分别为互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目，资产估值30．73亿元，均位于中关村软件园内。

图 ｜ 资产估值

图 ｜ 3处物业在中关村软件园的分布

中关村软件园地处北京上地区域，是国内首屈一指的科技园区，也被称为中国互联网的「宇宙中心」，盘踞着百度、网易、新浪、腾讯、滴滴等当今国内互联网巨头。整个园区总占地面积2．6平方公里，总建筑面积约195万平方米。2020年园区聚集总部和研发中心700多家，在园从业人员9．45万人，园区每平方公里产值近1300亿元，地均产出全国领先。

图 ｜ 北京主要产业园区分布

基于这样的产业氛围，3处物业保持着90％以上的平均出租率，现金流稳定，入驻企业科技含量较高，收入的市场化程度高。 具体来看标的资产的成色： ①总建筑面积16．68万平方米，其中互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼、孵化器加速器建筑面积分别为8．22万平方米、3．18万平方米、5．28万平方米。

根据披露信息，与中关村软件园公司持有运营的其它物业相较，这3处载体单体面积较大。

②软件和信息服务业是最大租户。截至 2021年6月30日，3处资产的总租户数共计69 家，租户行业涵盖软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等，其中软件和信息技术服务业占比较大，占总租赁面积的53．80％。其中，协同中心4号楼由度小满科技（北京）有限公司及其关联方整租。

图 ｜ 租户所属行业分布

③平均租赁期2．93年。截至 2021年6月30日，按租赁面积加权计算的平均租赁期限为2．93 年，据专业意见，该租赁周期既能保证租户租金的持续性和稳定性，也有助于业主在短周期内调节和吸纳新兴企业入驻，灵活调控入驻企 业的品牌及承租能力。  2020年度，3个项目的营业收入合计为2．02亿元，主要为研发用房和车位租赁产生的租金收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

层层闯关，冲破6道转让「封印」

值得关注的是，由于标的资产要转让，就需要解除相应的转让限制。根据相关规定，构筑在工业、科研用地上的科技园区资产转让面临种种限制，与此同时还要遵守国有资产管理等要求。

基金招募说明详细披露了6个「封印」的解除，涉及北京市政府、海淀区政府、海淀园管委会、中关村管委会、北京市规自委、债权人等多个主体的批准或同意。

第一个是《中关村国家自主创新示范区条例》项下关于「土地使用权转让」的限制，通过取得北京市政府、海淀区政府的批准得以解除；

第二个是《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策 的意见（试行）》（也即业内所称39号文）项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制，通过取得北京市政府的批准得以解除；

第三个是「北京市已建成产业项目相关规定」项下「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制，通过取得海淀区政府、海淀园管委会的批准得以解除；

第四个是土地出让合同项下关于「土地使用权转让」的限制，通过取得北京市规自委的批准得以解除；

第五个是国有资产管理规定项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让公开交易」的限制，通过中关村管委会的批准得以解除； 第六个是相关借款合同项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制条件，通过北京银行上地支行的同意程序得以解除。 作为北京首个科技园区REIT，相信上述流程也为其它园区作出了「示范」。 据中关村发展集团相关负责人介绍，该RIETs项目是中关村发展集团推动改革转型、探索园区发展新型融投资模式的「破题之举」、「创新之举」。通过资产证券化的方式，使园区物业资产流动起来，可大幅缩短科技园区项目投资回收期，提高科技园区投资建设的可持续性；最终是要为双创主体提供更低价优质的服务，推动园区发展模式向与双创主体共成长的「新经济」转型。

僧多粥少，资金密集进场

优质资产打底，第二批REITs热度颇高。市场消息显示，目前机构参与热情高涨，甚至出现「争相抢购」的盛景，预计认购价格和倍数都将超过预期。 实际上，首批9只公募REITs产品认购就已经很抢手，于今年5月31日同一天起售，数只产品开售即「秒光」，9只REITs全部完成募集目标，最终完成发行份额64亿份，发行总规模约314亿元，有效认购户数144．47万元。 根据披露，建信中关村产业园REIT回收资金将用于两个在建的园区项目：位于北京石景山区的中关村工业互联网产业园；位于北京门头沟区的中关村（京西）人工智能科技园I 期。 另外值得关注的是，同为产业园区REIT，第二批申报名单中还有「国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金」，但目前未出现在本批获批发行名单中，暂时「留级」。

根据上交所下发的反馈意见，要求国泰君安资管说明，基础设施原始权益人是否符合相关要求、基金管理人对基础设施出具的尽职调查报告是否符合相关要求。
另据选址960了解，目前寻求优质园区资产的金融捕手亦非常活跃。