静待多年之后，外界对龙湖分拆物业上市的猜想，终于画上了休止符。

1月7日，龙湖集团正式对外公告，将拆分全新品牌龙湖智创生活于联交所上市。

然而，龙湖猝不及防的递表，仍引人无数的遐想。

要知道，即便是在递招股书之前，外界也丝毫没有收到风声，只有伴随更名、并购等动作下一遍遍的揣测。

冷静如龙湖，为何选择当下这个时机？从“智慧服务”到“智创生活”，全新品牌有何玄机？蛰伏这些年，龙湖物业板块究竟是否如外界预期的一样？

从房地产“附庸”，到受到资本追捧，再到价值回归，物业资本市场走出了一条跌宕起伏的线路。

市场上不乏悲观者认为，物企上市已错过最佳窗口期。但其实，搞清楚资本为何骤然冷却，会更有利于理解物管行业的机遇几何。

专业人士给出了如下三点：第一，物企待价而沽成地产“回血”主力；第二，招股书失效物企普遍外拓能力弱，依赖母公司程度高；第三，物企同质化使板块得不到更好估值。

放到龙湖智创生活来看，作为房地产领域典型的“三好学生”，龙湖集团财务健康，连续5年处于绿档房企，龙湖智创生活不用担心被母公司拖累，反而是坚强后盾。

不可否认，没有企业会拒绝资本的善意，但龙湖物业板块上市的意义，绝不仅仅是融资而已。

更为重要的是，翻看其招股书，两条走势不同的关键曲线，证实了龙湖克制背后的功力。

（数据来源：龙湖智创生活招股书）

能够看到，2021年前9个月，母公司及其联合营公司在龙湖智创生活营收占比约30％。对比同行动辄超过50％，甚至达到90％的情况，龙湖明显要低很多。

需要注意的是，若只看这“30％”，龙湖智创生活住宅及其他非商业物管服务，占比仅为12．8％，母公司及其联合营公司在商业运营管理部分占了大头，而这恰恰彰显了龙湖集团多年多业态布局的独特优势。

两条曲线，以小见大。

从2014年彩生活成为物业第一股，到2020年前后物企扎堆上市，龙湖一直不为所动，仍然在扎实、按部就班的稳步推进板块的成长，而当一切准备好的时候，上市便水到渠成，亦是最好的时机。

针对上述现象，亿翰智库分析师认为，物业板块资金的抽离，对于尚未上市的企业而言，或许暗藏机遇。当前资本对物业行业多持冷静观望的态度，对于标的选择更加苛刻。因此，当有优质标的出现时，资本更愿意流向这些大而稳、有故事的企业。

回看龙湖物业板块的发展，大概走过了三个阶段：

2014年，开始智慧引擎的探索，撒下科技的种子；

2018年，启用“龙湖智慧服务”，进入全面数字化阶段；

2022年， “龙湖智创生活”诞生，掀开物管板块全新的篇章。

科技，可以说是龙湖多年蛰伏的关键。

记得某地产大佬曾讲过，没有数字化的大型物业公司是处于原始水平的，大型物业公司没有数字化的话，做不好，走不远。

背后其实涉及到物管行业一个关键痛点，人效问题。这也是龙湖一直按住龙湖物业板块不上市的因素之一。

物业管理属于人力密集型行业，所需的人力成本一直非常高，能占到物管行业50％以上的份额。而智慧化物业模式，能帮助物企做到降本增效。

（龙湖U享家APP提供业主自助服务及多类社区增值服务）

过去几年，每年将净利润的10％拿出来投资科技的龙湖，已经把人效做到了行业第一。

据招股书显示，2020年龙湖智创生活人均在管面积9300平方米，人均创收达到了34．66万元。在传统组织框架下，平均人效只有15万元／年／人，人效提升显著。

把成本降下来，确实有利于得到资本的认可，但龙湖深知，物管行业服务品质才是立业根本，所以其才始终秉持“上市是手段，不是目的”的理念。

调查数据显示，龙湖智创生活无论是在住宅物业还是商管物业中均获得了较高的认可。

其中，龙湖智创服务连续12年客户满意度超过90％。截至2021年9月30日，住宅及非商业物业管理服务合约的留存率高达92．9％；购物中心物业管理服务合约的留存率2020、2021年连续达到100％。

（龙湖天街欢乐季活动）

而从“智慧服务”到“智创生活”，藏着的是龙湖的变与不变。

变的是，在智慧化服务之上，为客户创造更高的附加值；不变的是，在“善待你一生”的企业价值主张下，十年如一日的保持高品质的物管服务。

对于已经扣响联交所门扉的龙湖智创生活，外界已经给出了千亿的估值。那么，龙湖智创生活究竟是否真能如外界预期的一样？

说一千道一万，还得回到企业的基本面。

规模上，截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约面积及战略合作面积合计达到4．4亿平方米，在管面积2．5亿平方米。处于行业头部位置，规模优势明显。

营收方面，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77．7亿元，同比增长81．2％，净利润11．3亿元，同比增长68．4％。

值得一提的是，截至2021年9月30日，龙湖智创生活净利率达到15％，处于行业顶尖水平。

城市能级分布上，截至2021年9月 30日，位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1．64亿平方米，占比约77％。

在管理规模不断扩张的情况下，高量级项目占比依然维持较高水平，而一二线城市高能级项目往往是物企开拓增值服务的沃土。

商业运营管理服务方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理服务内容包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等，合计管理面积580万平米，服务超过1．3万名租户。

于2021年9月30日过往一年，在管购物中心的销售额为人民币446亿元。

（龙湖天街智慧化服务）

长远来看，未来房地产将开启经营和服务的时代，而商业运营管理，特别是为第三方业主提供运营管理将更考验房企的资管能力，龙湖则提前为自己树起了一道护城河。

整体来看，龙湖智创生活的基本面还是相当能打的，当然这也在意料之中。

业内人士认为，待龙湖智创生活成功上市，将在物业行业和资本市场溅起巨大水花。

“行业内，优质标的入场将提振市场信心，刺激其他企业积极参与市场竞争，推动板块质量持续提升；资本板块，以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云等企业形成的头部梯队将加剧资金虹吸效应，对尾部企业的生存空间造成进一步威胁。”

有一句话是说，耐得住寂寞，才能守得住繁华。

放在龙湖智创生活上，亦如是。龙湖多年来不为外界所动，稳扎稳打，拾阶而上。虽然吊足了外界的胃口，但利剑出鞘，终是不负所望。

以龙湖智创生活的行业地位、业绩实力、清晰的商业模式来看，相信上市后将获得大量投资者追捧，有望成为市值前三的物业企业。

然而，上市不是终点，对龙湖来说，龙湖智创生活冲刺IPO或许只是续写“一个龙湖”新篇章的起点。