万科“等鱼断气”，恒大“犹抱琵琶半遮面”，房企三强中，碧桂园这半年安静得可怕。

最近，碧桂园公布2021年销售业绩，未完成既定目标，销售额罕见下滑，紧接着，公司将106个区域公司合并为65个。事儿太大，终于盖不住，引发了全行业的关注。

总负债1．74万亿元，仍然踩中一条红线，碧桂园当然不想被cue，在谁都不安全的市场环境中，躲在角落才是最安心的。

最尴尬的在于，信贷环境大变，碧桂园发挥到极致的高周转模式恐难以持续，公司陷入了“高处不胜寒”的凡尔赛式困境之中。

碧桂园服务在蓝海赛道中继续领跑，机器人业务开始走上正轨，创投更是做得有声有色，但是，这些都不足以支撑碧桂园帝国的增长。

众鸟低飞尽，孤云独去寒。

高处不胜寒

2021年的困难程度超过了大多数人的想象。最受关注的房地产行业，也迎来了高开低走的惊险一年：上半年都挤在KTV，下半年排着队进ICU。

排名世界第一的“宇宙房企”碧桂园，也坐上了过山车。

前半段，公司销售额月月创新高，前5个月同比增长了21．25％；6月份是分水岭，同比、环比均出现下降；后半年，直接一泻千里，8－11月本来是传统的房地产旺季，但去年，每个月都要比上年少卖百亿左右。

2021年，碧桂园全口径销售金额7588．2亿元，未完成8000亿元的销售目标；权益销售面积6641万平方米，权益销售额5580．0亿元，同比下降2．22％——这是碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑。

实际上，从2020年开始，碧桂园的销售神话就开始松动，“金九银十”的10月和11月，均出现销售额同比下滑的局面。

销售业绩之外，房企的经营根本盈利能力，在碧桂园这里，也出现了不安的苗头。

2020年，公司营业收入4628．56亿元，同比下降4．74％，归母净利润350．22亿元，同比下降11．45％。同期，公司毛利率从26．06％下降至21．80％。

2021年上半年，公司营业收入同比增长27．02％至2349．30亿元，但归母净利润仅增长6．11％至149．96亿元，主要原因为毛利率下滑4．57个百分点至19．70％。

现在结算的收入还是前两年销售的项目，按照这个趋势，接下来几年公司的收入及利润可能不容乐观。

2018年－2020年，碧桂园的净资产收益率（ROE）分别为32．20％、26．03％、20．00％，华泰证券给出的预测为，2021年－2023年分别为18．09％、17．50％、17．40％。

截至2021年6月底，碧桂园负债总额为17397．87亿元，较2020年底的17588．06亿元略有下降，在房地产行业排名第二。

在三道红线的要求下，公司积极去负债，净负债率和现金短债比达标，但截至去年上半年末剔除预收款后的资产负债率为78．53％，未达到70％的要求，仍然踩中一条红线。

更关键的是，各种财务手法操作之下，三道红线对房企稳定的参考价值并不大，此前已有绿档房企暴雷的先例。可以说，房地产企业真正的生命线，可能只有老板和财务总监两个人知道。

当然，融资收紧，最根本的挑战在于，让房地产行业告别高周转模式，“碧桂园模式”的缔造者，首当其冲。

杨国强拿着鞭子，不断提高房地产运营“高周转”的标准，一度达到了夸张的“拿地之后3个月开盘、4个月资金回正、5个月资金再周转”。

模式遇阻之后，碧桂园如何保住行业老大的位置？

继续重仓三四线？

上半年，在三道红线的要求下，碧桂园也在零星地提前赎回一些债券，但发债动作仍然相当频繁。

下半年，公司画风突变，只剩下降负债的组合拳。仅2021年12月这一个月，公司就三次提前赎回债券，合计额度接近50亿元。

碧桂园在2021年中报业绩中披露，公司净借贷比率49．7％，较上年度下降了5．9个百分点，加权平均借贷成本下降17个基点至5．39％。估计等到3个月后公司披露2021年业绩公告，借贷情况会得到进一步改善。

除此之外，公司还祭出了内部调整的一系列政策。
反腐。这几年房地产行业日子不好过，为了堵住跑冒滴漏，各大房企都开启了内部反腐，撕开了多金地产业的腐坏一面。其中，业务面最广的碧桂园，动作最大。

公司曾对外公开披露，自2018年以来，有200多名项目总经理及以上人员被查处，级别较高的包括碧桂园贵州区域原总裁黄士冯、碧桂园文商旅集团原总经理张强等。

架构调整。上周，碧桂园将106个区域公司合并调整为65个，削减了40％的区域公司，并对相关的工作人员进行调整。公司对外表示，此轮调整能“提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本”。

降价促销。与恒大大张旗鼓打折不同，碧桂园的促销显得静悄悄，以至于你永难观其全貌。去年上半年，公司销售均价8782．67元／平，下半年为7990．91元／平——平均数很难说明单个项目的涨跌，但能一定程度上反映趋势。

外部形象上，碧桂园变得愈发低调。宇宙房企的刷屏广告不见了，世界级项目森林城市也不怎么提了，“变大变强”消失于杨国强的话语体系中。

拿地方面，尽管碧桂园去年投入的总金额高，仅次于保利和万科，但风格十分低调。2021年第一轮集中供地，各大房企疯抢，碧桂园只在北京、上海投入较大，其他地方只是平均主义洒点水，坚决不抢高价地。全年算下来，公司还是将大部分资源投入到了非集中供地的三四线城市。

行业普遍认为，房地产市场进入白银时代，分化效应正在急剧加深，行业资源将进一步向一二线城市集中。疫情，以及三道红线、土地集中出让等政策，加快了这一转变。

碧桂园坚持布局三四线，提出要实现一至六线城市全面覆盖，到底是差异化竞争，还是因海量土储而无法自拔？

多元化的核心是什么？

房地产行业饱受冲击，到底啥时候才是个头？

今年以来房地产板块血流成河，对比之下，碧桂园的股价相对坚挺，但市盈率仍然只有4倍，甚至低于老二万科A（6．72）。

这几年，碧桂园最成功的一点便是，将整个集团的关注重点，从地产销售转移到物业服务。毕竟，卖房子只是一锤子买卖，物业服务才是源源不断的稳定盈利来源。

一方面，碧桂园每年7000多亿的总销售额，可以持续为碧桂园服务输送业务；另一方面，公司通过以债圈物的方式，在行业低谷期，拿下蓝光嘉宝、邻里乐、诚和物业、富力物业等。

截止2021年6月底，碧桂园服务收费管理面积6．44亿平方米，合同管理面积12．05亿平方米，成为中国最大的物业服务公司。

去年上半年，碧桂园服务营业收入115．60亿元，同比增长84．3％，归母净利润21．13亿元，同比增长60．70％。

尽管碧桂园服务和碧桂园规模及利润差距甚大，但其股价一度超越后者。昨日收盘，碧桂园服务市盈率35．40倍，几乎是碧桂园的9倍。

除了房地产业务，碧桂园旗下的机器人业务，曾被杨国强寄予厚望。

公司的机器人产业分为两个部分：成立于 2018 年的博智林机器人，主要用于建筑领域，截至2020年底，在研机器人46款，其中已有4款在市面上实现租售，14款进入项目开展批量商业化施工；成立于2019年的千玺机器人，主要用来发展多元化餐饮，截至2020年底已开业70余家、共有583台各种设备投入运营，包括火锅、煲仔饭、快餐、粉面店及中餐等。

房地产企业中，做投资最成功的是谁？应该没有谁可以跟碧桂园创投相比。

作为碧桂园旗下的投资平台，该公司主要关注硬科技、社区生态链、新消费、大健康四大赛道，成功上市的项目包括快手、贝壳、秦淮数据、和铂医药，另外的明星项目包括滴滴货运、遇见小面、二厂汽水、茶里ChaLi、林清轩等。

只是，无论是体系内的物业服务、机器人等多元化业务，还是体系外布局甚广的投资项目，都要以碧桂园庞大的房地产帝国为核心，一荣俱荣一损俱损。如果公司不能保持目前的体量、稳坐行业老大的位置，其他业务的发展必然会受到影响。