深圳以务实清醒的态度来处理房地产资源与人口的匹配问题，该改就改，该收缩就收缩，其实是值得更多城市学习的。

作者：今纶

 国家统计局4月11日发布了2023年3月份全国CPI(居民消费价格指数)和PPI(工业生产者出厂价格指数)数据。

从环比看，CPI下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。从同比看，CPI上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

我们知道，当CPI同比涨幅接近或者超过3%的时候，大家担心通胀。但是，当CPI低于1.5%，或者更低的时候，如果持续了一段时间，大家更担心通缩。

通缩之下，钱可能是越来越值钱了，越来越有购买力了，但是市场的交易量以及经济活力也会有影响，因为大家不敢花钱了，这让商业机构、制造业很难受。

如何让经济更有活力，如何让大家愿意购物、投资、买房，这是一个超级复杂的问题。

深圳最近发出的两个信号值得重视，也是很多城市要认真思考的，诸多城市可能都要转换思维方式和降低预期了。 

01客流量不达标，地铁线被砍 

我昨天去给车做保养，接待我的小哥说和去年同期相比，最近做保养的人少了。我对此觉得很惊讶，因为给车做保养是刚需，看来有些车主把这个周期拉长了，因为要省钱，因为没钱。

我说路面上车还是很多的，小哥说很多都是开网约车的。他是专业人士，有一些熟人朋友就在去年和今年加入了开网约车的行列，我只好闭口不言。

小哥又说自己做餐饮的几个朋友最近都很沮丧，因为生意不太好。

这一点我有同感，因为我经常去吃饭的一条食街在年后确实火爆，但是最近一个月，无论哪个餐厅，无论便宜还是昂贵的，都不用等位，连吃快餐的店都不用等位。

我周日下午去吃晚餐，某个曾经很火爆的餐厅居然还坐不满。唯一需要等位的是某网红餐厅，它在互联网做的推广比较多。

好奇的我去查了一下地铁的客流量，某一线城市在二月份、三月份都曾经有一天破千万人次，然后就再也上不去了，4月9日的客流量甚至跌到了800万以下。

既然挣钱不易，找工作不易，大家也就消停了，少出门，少消费，找不到工作就回老家去，这都是正常的选择。

很快，一线城市的人们就不会抱怨人多车多了，估计“五一”还要抱怨一下，我预计也是上半年乃至今年的最后一次抱怨。

其实早就有机构看到了这一趋势，踩下了刹车。

2021年，住房和城乡建设部等15部门印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，限制县城民用建筑高度，县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层，广场集中硬地面积不应超过2公顷，内部道路红线宽度应不超过40米。

2022年，国家发改委发布了《“十四五”新型城镇化实施方案》，明确提出，要严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上的建筑。而且在方案中对新建250米以上的建筑，也提出要进行严格限制。

过度追求高大上以及豪华，已经不受待见，要把钱用到刀刃上。

人口趋势出现了拐点，经济需要的是高质量发展。

3月31日，深圳市住房和建设局官网公示深圳多条地铁线路的工程项目信息，其中，深圳地铁五期建设规划的15、17、19、20、22、25、27、29、32号线在列，18、21号线及10号线东延、11号线北延则未出现在本次公示中。

简而言之，即使在富裕的深圳，即使在人口密度比较高的这座一线城市，地铁线也被砍掉了几条。

发生了什么？

其实只发生了一件事：预估的客流量不达标，所以必须砍掉这些地铁线。

2018年7月，国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》。

其中在严格建设申报条件方面，《意见》指出，地铁主要服务于城市中心城区和城市总体规划确定的重点地区，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次，远期客流规模分别达到单向高峰小时3万人次以上。

深圳其他条件都达标，估计就是初期客运强度有点危险，至于远期客流规模分别达到单向高峰小时3万人次以上，对于某些拟建地铁项目来说真的好难。

4月3日，广东省统计局官网发文透露，2022年，广东省外流动人口减少69.2万人。与2021年相比，广东常住人口在2022年减少27.2万人。

深圳呢？恐怕很难独善其身。

在这个时段减少一些地铁线的建设，先稳一稳，看一看再说，我认为是更妥当的选择。

而地铁线建设的减少势必影响到钢铁、水泥以及其他基建耗材、人工的减少，这对于诸多行业的影响是深远的，所以说“过紧日子”不是一句口号。

其实，未来不是所谓的具有“高度的不确定性”，而是有了一定的确定趋势。

在这种趋势下面，恐怕潍坊、烟台、温州、湖州等城市的地铁规划要想最终通过都有点困难了。

因为连深圳都有地铁线被砍，你自己去琢磨吧。

02大规模建安居房基础不存在 

这两天，深圳还发生了一件大事。

深圳市规自局发布了一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告，起草说明中明确提到，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增了保障性租赁住房、共有产权住房类型。

为什么要取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型？

原因之一是这两种住房的某些条件很一般，所以，即使在同等地段，某些人才房打了个6折，还是卖不动。

于是保障性租赁住房、共有产权住房就跟了上来：保障性租赁住房没有产权，无法炒作。所谓共有产权住房，房屋的使用权100%归个人，但个人最终不可获得100%的产权，房屋的个人份额未来只能“封闭流转”。

归根到底，深圳还是想增加在住房投入以及资源流动方面的灵活度：

以前是巨量人口流入，也有一定土地“招拍挂”，可以有卖地收入，现在的情况是地没多少，房价已高，人口流入大幅放缓。

所以，投入巨资去增加安居型商品房、人才住房对于城市而言，不是最佳选择。

做好存量，服务好存量成了第一要务。因为未来的人口如何变化，还有较大变数。

对于深圳来说，提供保障性租赁住房、共有产权住房，可以在人口的波动上采取更主动的姿态：

比如某租户离开了深圳，长期不在本地工作，在符合规定的前提下，有关机构收回保障性租赁住房，继续投入市场，可以增加市场的供应量，部分解决“租”的问题。

深圳以务实清醒的态度来处理房地产资源与人口的匹配问题，该改就改，该收缩就收缩，其实是值得更多城市学习的。

各城市大规模建设安居型商品房、人才住房的现实基础实际上已经不存在了，钱不够，人也没那么多了。

用好现有的住房资源，用活现有的住房资源，即使要新增资源，也要保持足够的灵活度，这应该成为人口趋势大变局下的一个大方向。

03抗击通缩要有浙商精神 

宏观面上，通缩的可能性是存在的。

富裕城市如深圳者被砍掉部分拟建地铁线，转换城市公共房产配套资源上的资金投入方向，这都告诉我们：

即使印钞机轰鸣，恐怕也不会有新一轮的资产暴涨。

人口在减少，人们的欲望也在减少，财富增速也在放缓。

如何突围？很多城市在努力破圈和出击，看看四个一线城市的拼搏：

上海与特斯拉紧密合作，马斯克近期要来，储能项目落户上海，特斯拉上海工厂成为特斯拉在全球的重要生产基地，绝对的全球巨头。

3月10日，深圳比亚迪与英国一电动汽车公司达成合作，该公司未来3年内将向比亚迪购买5000辆电动车用于服务英国市场。2022年，比亚迪销量为186.3万辆，同比增长208.64%，超越特斯拉，成为全球“销冠”，年累计出口55916辆，同比增长307.2%。

广州港集团一季度货物吞吐量、集装箱吞吐量同比分别增长1.8%、2.5%，实现首季“开门红”。

至于北京，2023年1-2月，全市大中型重点企业工业企业研究开发费用76.2亿元，同比增长10.9%；科学研究和技术服务业54.1亿元，同比增长19.5%。

幸运的直辖市天津也收到“大红包”：法国空客与天津保税区投资有限公司、中国航空工业集团签署协议，将在空客天津建设第二条生产线。

不过，抗击通缩，最重要的是民众能分享到发展红利，在教育、医疗、养老、就业等诸多方面，普通人可以感受到进一步的切实的改善：比如更公平的教育系统的迭代，比如更公平的养老金制度的改变，而这些迭代与改变直接影响到信心。

专家们只是呼吁增加消费是毫无用处的，老百姓摸摸自己的钱包，人民币不少，再打开手机看看，微信钱包里的数字很喜人，他们自然就会充满自信地走向景点、餐厅、商场、机场、售楼处、4S店……

有了钱，谁不会消费？吃喝玩乐是天性，是不用教的，钱壮怂人胆。

只有没钱的时候，才会一文钱难倒英雄汉，才会躺平和佛系。

所以，如何抗击通缩发展经济？如何让普通人笑容重现？

超会赚钱的浙商是如何赚钱，如何解决问题的？走遍千山万水，历经千辛万苦，道尽千言万语，想出千方万法。

抗击通缩发展经济，要有浙商精神，不惧艰险，深度调整利益分配格局，充分激活市场和企业家信心，中国的老百姓是最善于且乐于追求财富增长的地球人，给点阳光就灿烂，韧性绝对是世界一流的，条件合适，他们一定会创造奇迹。

这样的奇迹，自1978年以来，我们早就见证过了。

换言之，通缩不可怕，暂时的困难也不可怕，当下，我们最需要的也不是鼓励消费，而是用实际行动反复重申坚守常识底线，尊重市场规律，因为信心比黄金更珍贵。

有了信心，中国人一定能跨越千山万水。

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       原文标题 : 通缩时代，深圳发出的两个信号值得重视