如履薄冰，只争朝夕

作者：吴双

编辑：蒙多

风品：令煜

来源：首财——首条财经研究院

8年，对一家企业意味着什么？

万科还处在非常痛苦的转型当中！6月18日，创始人兼董事会名誉主席王石再次声惊四座。

众所周知，成立于1984年的万科，素以居安思危著称。从“白银时代”到“黑铁时代”，曾数次正确预测市场走向；也以自我革新纠偏著称，早在20世纪90年代初，王石就曾一度率领万科走向多元化，后经调整才确定专业化定位，并逐步跻身一哥神坛。

如今，“三好住宅+城市配套服务商”转型愈八年，看似如火如荼前景可期，王石却称企业转型非常痛苦，是言过其实、刷存在感，还是嗅到了什么风险隐忧？

1

收入占比不足7% 

“三马车”何时扛大梁

晴天补屋顶，雨天好安身。

回溯万科当下转型，王石算是关键人物。

早在2010年，王石便在公开演讲中表示，未来十年万科转型的方向有二。其一从传统营销向技术科研转；其二从建设开发向管理服务转。

此后，随着住宅市场成交增速放缓，万科率先喊出地产“白银时代”，并加快转型步伐。2014年，站在新十年历史节点，万科明确了“三好住宅+城市配套服务商”发展方向，正式拉开转型序幕。

2016年，“房住不炒”定调，多元化成为大势。相比后知后觉的同行，万科已攻城略地、占得卡位先机。

先是2016年5月，宣布将旗下长租青年公寓统一使用“泊寓”品牌，“致力于为有态度、有活力的城市青年提供一站式居住解决方案”。接着2017年，通过购得新加坡物流巨头普洛斯21.4%股权，切入到物流仓储领域。

2018年，又将太古实业旗下的太古冷链物流资产包（上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库）收入囊中，物流板块头部地位得以巩固。

……

多番出击后，业务结构悄然变化。到了2022年，物流仓储和租赁住宅已是重要拼图。加上原有主业中的物业服务，万科形成了“三驾马车”牵引的转型格局。

考量在于，目前主业仍是收入主力。2020年至2022年，万科A营收4191.12亿元、4527.98亿元、5038.38亿元；对应增速13.92%、8.04%、11.27%。

其中，房地产开发及相关资产经营业务的营收4004.5亿元，4299.3亿元，4704.5亿元，占比95.5%、95%、93.4%。

换言之，即使经历三年地产重塑、房市寒冬，传统主业贡献仍高于九成、新兴业务占比单薄。不禁疑问，兜兜转转八年间，转型成绩单咋样、三驾马车“拉力”几何、速度效率是否慢了些？

不得不快些了。

以2022年为例，万科A营收增速达11.27%，经营活动产生的现金流量净额却同比下降了33.13%，仅为27.5亿元。归母净利增速只有0.4%，还是在可比基数低的情况下（2021年净利下滑45.7%）。

扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率14.6%，同比下降2.24个百分点。全年销售面积2630.0万平方米，销售金额4169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。开发业务新开工计容面积约1568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%。

一边是苦心经营的新业务难挑新增曲线大梁，一边是地产寒冬中的主业承压，面对迭代不畅、盈利能力下滑，想必是王石发出“非常痛苦转型”感叹的重要原因。

柏文喜曾表示，万科规模较大，如何顺应行业形势变化并实现顺势转型，是目前最重要挑战。就今年市场形势而言，万科发展仍存较大不确定性。

2

学费交完了？ 

盈利性、成长稳健力咋样

诚然，企业转型从不是轻松话题。尤其大型房企，牵一发动全身、如烹小鲜如履薄冰，打破旧路径依赖素来不易。

平心而论，经过数年深耕，万科“三驾马车”已蜕变为以“万纬物流”为核心的物流仓储服务平台；以“万物云”为核心的物业服务平台，和以“泊寓”为核心的租赁住宅平台。服务矩阵的整体竞争力可圈可点。

万纬物流业务，涵盖高标仓储和冷链物流两方面。截至2022年底，已是国内规模最大的冷链物流综合服务商。

“泊寓”则为全国最大的集中式公寓提供商。截至2022年底共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市。“万物云”更在2022年9月成功登陆港交所。据2022年中报，其在管面积达8.4亿平方米，仅次于碧桂园服务的8.69亿平方米，位列行业第二。

以2022年为例，万物云总营业额301.06亿元，同比增长27.00%；物流业务经营收入35.6亿元，增长17.9%；租赁住宅业务营收32.4亿元，增长12.1%；万科商业业务营收87.2亿元，增长14.3%。

或基于此，2022年万科股东大会上，郁亮将经营和服务优势概括为三方面：

第一是起步比较早，学费基本已经交完；第二是布局赛道比较全，各个业态都有，并在各自领域做到了数一数二；第三是各业务间可以协同。

但其也承认，此前经营服务类业务对报表贡献为负，交了很多年学费。

若深入观察，业绩的稳健性仍待提升、学费是否交完仍需时间观察。

2020年至2022年，物流业务（含非并表项目）营收为18.7亿元、31.6亿元、35.6亿元，对应增速37%、68.9%、17.9%；

同期，“万物云”总营业额181.45亿元、237.05亿元、301.06亿元，对应增速30.29%、30.64%、27.00%；以“泊寓”为核心的租赁住宅业务营收25.40亿元、28.9亿元、32.4亿元，对应增速72.33%、13.9%、12.1%。

相比2021年，三者增速均有放缓。

据第一财经，郁亮曾在2021年股东大会上表示：“今后，万科开发、经营、服务板块的结构应该不会有太大的改变。”

在他看来，物业、物流、公寓出租行业的市场规模并没有那么大。未来经营、服务板块如要在营收及利润上占很大比重，是有难度的。

行业分析师郭兴认为，相比房地产业的高周转、高杠杆属性，“三驾马车”较为轻资运营加上往期主业资源协同，从而业绩增加较快。但无论万纬物流，还是“泊寓”、万物云赚的都是辛苦钱，这对往期的高周转是一种颠覆，能否适应本身就是一种挑战。

同时，周期长回报较慢，更凸显服务专业性、综合运管力沉淀的重要性。尤其在主业承压下，规模效应对盈利性的提升尤为关键。那么业绩增速放缓，自然不是加分项，需警惕成长天花板。

3

要规模更要质量 

基本功是关键

当然，真正的规模效应，需要表里如一、除了速度体量还需质量稳健打底。

先看“万物云”，快速并购扩张中，傲人规模只是一方面。截至2022年底，万物云账面的无形资产总额高达85.07亿元，同期商誉37亿元。一旦后续并购标的不及预期，计提减值对业绩的影响不可不察。

好在，万科泊寓的扩张探索由重资产、中资产转向轻资产。万科总裁祝九胜表示，2023年泊寓大概要获取2万间以上的新房源，且绝大部分都是轻资产。

自然有助减轻负债风险，但也同时考验企业的运营力和服务水平。浏览黑猫投诉，截至2023年6月25日18时，泊寓相关投诉量累计为616条，投诉内容多聚焦于服务和入住体验。

如2023年6月2日，有消费者投诉称：“同样是开26度的空调，开差不多的空调时间，本人入住的泊寓无冰箱、洗衣机等，自己也没去买这些东西。同一个公寓，只是换了个房间，这电费还贵出了天价，这不符合常理。”

还有消费者投诉称，自己5月25日和泊寓签订了租房合同，支付了1个月租金和1个月押金共5094.52元。5月29日再次看房，发现隔音太差，无法接受要求退还租金和押金。该消费者表示，当时合同生效入住日期为6月3日，但5月31日现场洽谈要求退房时却被拒绝退押金。

行业分析师于盛梅表示，伴随用户消费水平提升，租房市场越发个性化、品质化，口碑体验是价值根基，即使贵为王者也无躺赢可能。从种种投诉看，“泊寓”还需细节打磨、练好基本功、爱惜信任羽毛。

至于万纬物流，赛道足够宽阔。董事长张旭曾称，冷链业才刚刚开始，以农产品预冷率为例中国目前只有30%，欧洲已达90%；冷链流通率中国只有40%，但日本已达到了90%。

据界面报道，万纬物流相关人士表示：“我们现在主要是做规模，每年的新增体量要达到150万平方米左右。”另据万纬物流相关人士表示，公司的目标是三年内上市。如此一来，万纬物流“只能狂收别人的资产。”

字斟句酌，仍在进击路上，信心雄心溢于言表。

考量在于，无论物流还是冷链，均属重投资领域，长周期重运营；且大市场更强竞争，面对众多强者环伺，跨界后浪想要破局唯有特色化、专业化、精细化发力，这些均离不开持续投入。

那么，在主业承压、降负债率背景下，万科还有多少腾挪空间？

2023年1-5月，TOP100房企销总额为29661.0亿元，同比增长8.4%。万科约为1659亿，排名第二，但同比下降0.88%。累计实现合同销售面积1045.1万平方米，合同销售金额1677.9亿元，同比减少0.19%。

很显然，万科转型道阻且长，仍在爬坡关键期，王石并非无病呻吟。

4

迎接新周期 

协同性、高质高效比拼

需要指出的是，万科上述困态并非一家之痛。放眼行业，2016年以来，大小房企多元者众，成功者却寥寥。

比如，恒大曾豪掷千金跨界造车，前期靠着“买买买”策略，迅速置办了全套技术、汇集了全球顶尖人才及产业链合作资源。据媒体统计，恒大造车烧了超500亿元，足够决绝大手笔。

然跌眼球的是，千呼万唤始出来的恒驰5却问题多多。一些消费者反映，恒驰5存在续航打折、车机文字重叠、刹车异响等品控问题。至少目前看，对债务压顶的恒大难言是一颗续命丹。

再如“一哥”碧桂园，押注科技建造。2018年7月便成立了用于开展建筑机器人业务的平台博智林，彼时当家人豪言五年投入800亿。

兜兜转转4年，最终投入多少企业没有确切数据。但碧桂园2022年业绩说明会上，执行总裁莫斌曾坦言，建筑机器人有30多款进入初试阶段，后续还需迭代优化，进入中试，最后才是量产。

对照同行，万科转型并没重复造轮子、对跨界也有敬畏隐忍。“万物云”开展的物业服务是从原有主业中剥离出来的；泊寓前身其实是公司“万科驿 ”、“万科派”两大产品线的升级版。业务协同性更强、跨界更谨慎专注，从而减少了试错、交学费成本。

审视“三驾马车”，虽无法取代公司主业，却保持着积极增长势头。某种意义上讲，这其实已是一种成功。尤其在房市重塑的三年，万科能整体平稳与上述的多元敬畏、战略隐忍不无关系。若能持续专业深耕、保持市场协同敬畏，“三驾马车”护航万科行稳致远、打开新增曲线、成功跨越周期应是大概率事件。

截至2022年末，公司资产负债率76.95%，实现连续四年下降，继续符合“绿档”要求。净负债率43.7%，处于行业低位。另一厢，2022年期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）同比减少28.24亿元，存货跌价计提也减少了26.70亿元。

不难看出，万科整体的精细化水平、去杠杆、防风险能力在提升、整体周转在加快。这些战略蓄力，不仅改善了基本盘稳健性，更为企业留出更多腾挪空间，为下一步市场复苏备下宝贵“子弹”

2023年前五月，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，但住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。

乍暖还寒中，市场整体复苏仍是大趋势、大方向。2023年5月，万科合同销售面积213.1万平方米，合同销售金额329.4亿元，同比增长7.09%。

没有一个冬天不会过去。转型有多痛、价值就有多大。

可以预见，伴随主业复苏，万科的可协同生态、新业务成长或将进入一个新周期。不过同时也意味着，房企们的转型升级亦进入一个洗牌新周期，效率质量比拼、精准度比拼、协同性比拼，一个也不能少。留给万科的时间多也不多。做到多少还差多少？

时不我待、如履薄冰。8年太短，只争朝夕。

本文为首财原创

       原文标题 : 八年转型答卷 万科痛苦在哪