文/乐居财经 李礼 

曾经轰轰烈烈的大规模棚改，彻底终结；新一轮城中村改造，是否能再次掀起一波浪潮？

10 月 24 日，据广州市规划和自然资源局披露，《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》（下称《规划》）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。广州城改规划率先出台，新一轮城中村改造又推进一步。

《规划》提出了广州城市更新、城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略，是存量土地时代国土空间规划体系的重要专项规划。《规划》明确，至2035年推进155平方公里城中村改造，至2035年广州拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。

另外，《规划》建立“单元+地块”详细规划分层编制和分级审批管控体系，探索完善规划管理机制体制。提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率。同时，《规划》聚焦群众“急难愁盼”问题，通过城市更新补齐教育、医疗、养老、环卫等公共基础设施短板，促进广州公共服务均等化，打造有温度的城市。

城中村改造无疑是2023年的热门话题，中央高级别会议多次提及城中村改造。

2023年4月，中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”；2023 年 7 月 21 日，国常会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日，政治局会议再提“积极推进城中村改造，盘活改造各类闲置房产”；7月28日，国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开。

新一轮城中村改造，被业内称之为“棚改2.0”。事实上，城中村改造与棚改不同，主要面向21个特大超大城市，改造方式上采用“留改拆”的方式，并且以保利用提升为主，尽可能避免大拆大建，安置方式也是多种方式结合。

城中村改造，预计可带来新增住房需求的释放。根据估算，21城的城中村建筑面积预计在1600万～20000万平方米。

7月国常会之后，后多地发布城中村相关政策，上海、长春、郑州等城市跟进落实，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。有机构预计四季度城中村改造相关政策将会有更多细则落地，加快推进节奏。

城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售的有力抓手。未来城中村改造能给房企带来多少机遇，取决于城市和房企。人口规模大、吸引力强的城市在本轮城中村改造中机会更多，已经在这些城市深耕的企业机会更大；不同房企能参与的环节不同，如国企有机会参与各个环节，实力民企可以通过社会资本方式参与后期开发，有多业态开发运营经验的房企可以参与项目的运营和管理。

东吴证券认为，传统的“原拆原还”安置模式，只创造商品房供给不创造需求，本次广州《规划》提出的房票安置制度，若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升。在当下销售景气度下行的情况下，房票安置带来购房需求的确定性甚至高于货币化安置。

东吴证券还称，本轮城中村改造，代表着存量时代下中国房地产市场“重保障、重民生”的新型发展道路，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用。拥有城中村改造经验、当地资源丰富的地方国企有望率先受益。

国信证券称，此次在超大特大城市积极稳步推进城中村改造将不同于传统意义上的“棚改”，不涉及大拆大建，而是在符合条件的城市中聚焦“微改造”，成熟一个推进一个。因此，从乘数效应、提振投资和销售的角度看，本次城中村改造的带来的增量效果都将显著低于“棚改时期”。

对于未来的城市更新，兴业证券表示，大规模刺激房地产行业可能并不是托底经济的解方。从长期来看，房地产行业或将迎来新的发展模式，以刺激房地产来提振经济的时代可能已经一去不复返。

国泰君安表示，当前经济增长从资本驱动转向全要素生产率驱动，卖地谋发展反而带来更多的债务问题以及高库存问题，而资管新规则限制房企融资，成为新旧模式转变的催化剂。地产的作用将从驱动产业转变到产业驱动，过去全国开花的地产繁荣模式不再，基于高端制造业产业链聚集形成的城市群具有较大潜力。

       原文标题 : “棚改2.0”来了