10月10日早间，碧桂园发布了最新公告，9月销售额下降了八成之多，惨不忍睹。

面对这样的销售情况，其偿债压力可想而知。碧桂园称，境外债务上，欠的4.7亿元港币到期款项还没还，可能导致相关债权人采取强制行动。

曾经的宇宙第一房企，竟然沦为了这个样子，真是让人感慨。

01

销售额承压明显

4.7亿港币的到期款项尚未支付

碧桂园在公告中表示，进入2023年以来，销售额承压明显。

根据碧桂园未经审计的经营数据，2023年1-9月，碧桂园实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。

其中仅9月，集团实现权益销售金额约61.7亿元，同比大降80.7%，较2021年下降86.5%。

碧桂园无奈承认，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，集团面临资产处置出售的重大不确定性，预计流动性在中短期内仍将持续紧张。

不过，碧桂园选择积极采取措施，截至目前共计约147亿元本金的9笔境内公司债券展期方案已获持有人必要同意。另外，碧桂园聘请了中金公司和华利安担任财务顾问。

境外债务方面，公司尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港币的到期款项，这或许会导致相关债权人采取强制行动。

对此，碧桂园恳请债权人给予时间。

“希望通过寻求整体方案来全面解决公司当前境外债务风险，以时间换空间，使得公司能有机会用实际行动努力经营，化危机为生机，重回良性发展轨道，最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。”

02

曾疯狂布局三四线城市

碧桂园9月销售额一落千丈，最大的问题就是其把重心放在了三四线城市！

根据碧桂园中报，今年上半年，碧桂园实现权益合同销售额约1288亿元，权益合同销售面积约1646万平方米。

其中，广东省以外地区的权益合同销售占到整体的79%，土储同样大部分分布在低能级城市中。

从城市布局来看，上半年在碧桂园布局的城市中，一线城市和二线城市仅分别占3%和28%，三线城市则占到69%之多。

多年以来，碧桂园一直在三四线城市大肆加杠杆，跑马圈地，成为囤地大王。

以广东省为例，截至目前，碧桂园在广东省共有272个项目。其中，一线城市广州和深圳仅22个项目，二线城市佛山、惠州、珠海、中山和东莞有104个项目，一共才126个项目，剩下的全在三四线城市。

比如，碧桂园布局的三线城市汕头，有澄海碧桂园凤悦江湾、汕头碧桂园水蓝湾等13个项目，其中碧桂园水蓝湾目前的房价为9800-10000元/㎡。

而根据广东省统计部门统计，2022年汕头市城镇私营单位就业人员月平均工资为7730元。

这样算下来，碧桂园的房子卖不出去，也就情有可原了。

03

战略调整慢了一步

事实上，意识到问题的碧桂园，已经在紧急调整战略布局了。

今年年初，杨惠妍提出，碧桂园要转向一二线和三四线“五五开”的布局。

不过，就算碧桂园开始在一二线城市布局，也不在该城市的核心区，都在边上。

就拿广州来说，其17个项目中，只有5个位于荔湾、番禺老区，其余12个均位于从化、增城、花都等偏远区域，而市中心天河、越秀一个项目都没有。

而且碧桂园的转型，可能还是慢了。

早在2017年前后，保利、招商等国央企已经在“聚焦高能级城市”，特别是在上海等一线城市持续加大投入。

同为民营企业的龙湖，如今一二线土储与销售占比超过80%。

碧桂园现在想重回一二线，但是严苛的拿地条件和资金要求，再加上碧桂园的品牌和产品并无优势，碧桂园很难在一二线做大规模。

04

结语

今年以来，北上广深落实“认房不认贷”，广州、武汉、南京、大连、郑州、合肥等地全面取消或局部放松限购......一系列政策组合拳，让楼市呈现出明显的阶梯回暖迹象。

整体而言，一线城市黄金周期间成交面积同比上涨了62%，二线城市下降了14%，三四线城市下降了50%。

事实上，无论是资金总量、人口，还是城市设施建设，一二线城市都远远超过三四线，后者的人口将不可避免地向前者流入。没有了人口，三四线城市的房价也必然撑不住。

而主要在三四线城市布局的碧桂园，未来可能会更难。

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       原文标题 : 碧桂园9月下降了80%，太惨了！