随着头部企业渐渐找到行进的方向，地产行业在情绪面上也逐渐迎来有效的修复。

11月20日晚间，中国融创（01918.HK）发布公告，宣布境外债务重组各项条件获得了满足，公司成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。根据测算，境内外债务重组完成后，融创能够化解约900亿元人民币的债务风险。

截至11月21日收盘，融创中国当日最高涨幅一度达到25%，截至收盘涨12%，同日包括新城发展（01030.HK）、碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）等一系列内房股纷纷跟涨。

自金融十六条发布以来，监管部门对房企的利好政策层出不断，但在落地层面的执行却总是让房企或者市场感到有些力不从心。而本次头部房企的自救却让市场有了种“重燃热情”的感觉。

01

刚性偿债压力清零，但恢复还需时间

根据融创发布的公告显示，公司将债权人拥有的约百亿美元的债务进行置换，发行了诸如票据、强制可转换债券、可转换债券以及融创服务的股份。目前可转换债券类的产品已经完成上市交易，而融创服务的股份已转让至债权人的账下。

根据融创发布的2023年中报数据，截至2023年6月30日，公司到期未偿付的借贷本金合计为1101.3亿元，公司于中报财务资料获批准的时间点完成了393亿元的借贷续期。而随着本次约900亿元人民币的债务风险化解，融创在短期债务方面的压力近乎清零，境外公开市场2-3年内无刚性还债压力，预计将对公司的资产负债表带来修复。

对于市场而言，融创的案例证明了债转股对于化解民营房企危机的有效性。通过债转股的模式调整民营房企的资本结构，化负债为资产，从而实现可持续的经营。对于其他身陷囫囵的房企来说，融创的债转股方案或成为行业走出债务危机的表率。

截至2023年6月，融创未经审核的资产总额约为10700亿元，而负债总额约为1万亿元，资产负债率达到93.7%。对于融创而言，未来2-3年需要做到的事就是在实现“保交楼”的前提下，尽可能的重振项目销售去化，争取加速资金回笼和保障现金流，然而2023年的地产业无论是在销售面积上还是在销售金额上都算是承压的年份，融创在此背景下背负的压力并不算小。

截至2023年10月末。融创累计实现合同销售面积为540.3万平方米，较去年同期的1157.8万平方米下降了一半以上，实现合同销售金额约为757.8亿元，而去年同期为1530.6亿元。截至2023年6月，公司仍旧面临着129亿元的经营亏损，较去年同期减亏36.6亿元。对于持续承压的地产企业而言，有效的政策扶持势在必得。

02

房企白名单有望出炉，推动金融扶持实现落地

根据财新社近日的报道，目前监管部门正在拟定50家房企的“白名单”，通过强调入围企业的安全性来推动商业银行对房企的融资需求，其中不乏已出现风险要素的房企。据媒体报道，目前已经有多家房企确认了上述白名单的存在，万科（02202.HK）、碧桂园、旭辉（00884.HK）等民企或也在榜上。该消息也成为地产股近日走强的催化剂之一。

结合此前的政策来看，白名单是为了推动上层政策落地而实施的具体措施。11月17日，央行、证监会与金管局共同召开了金融机构座谈会，强调满足不同所有制房企的合理融资需求，并对银行支持地产融资的贷款提出了“三个不低于”要求。但在实际执行中，商业银行对于房企的贷款往往会因为各种原因而“有所区分”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心指出，在对未来市场的担忧下，银行会给予房企具体项目的资金平衡能力来衡量是否给予贷款，对于一些经营稳健的民企和国企进行断贷或者抽贷。具有风险传闻的企业很难从政策中获得资金支持。据中指院统计，2022年底以来，申请股权融资的房企近30家，获得监管部门同意的不到10家。

本次的白名单举措上带有了一定强制性的意味在内，若能够一反过往风格，实现金融机构融资支持的实质落地，在流动性上对地产公司将能够起到支撑，压制逐渐蔓延的地产暴雷风险。而若能将已经暴雷的房企纳入“白名单”，在情绪上也有望稳定地产公司的悲观预期，从而为行业实现探底。

然而对于出现风险的企业能否进入白名单，目前是没有一个准确的说法的。自2022年“金融十六条”落地以来，白名单的传闻就已经在市场上出现，然而对于进入名单的企业标准，目前仍未有一个统一的定论，而从监管角度来说，对存在经营风险的企业给予“白名单”也有诸多不妥，因此若没有实质性的政策文件，这类传闻的落地恐怕还需要观察。

无论政策推动如何，对于投资者而言，关注的想必还是股价走势。地产股久违的迎来资金密切关注，或许也与密集政策积累而来的市场信心有关。若股市是经济的晴雨表，那么在地产行业完全迎来拐点前，或许机会就已经出现在部分企业中。

-  End  - 

       原文标题 : 融创中国（01918.HK）的化债能否成为地产股的拐点时刻