2024年，千际投行预计房地产行业将迎来一个”平庸之年”或”筑底之年”。

市场可能会表现得不温不火，既没有显著的上升动力，也不会有明显的下降风险。

最近的几次重要会议都强调了积极稳妥地解决房地产风险的必要性。可能需要再过三年，房地产行业才能从潜在风险转变为经济的支柱产业和稳定力量。

该行业经历了剧烈的调整，从顶峰跌至谷底，这严重削弱了许多人对房地产的信心。重建这种信心和共识将是一个艰难的过程。

在经历重大挫折后的复苏总是缓慢的。现在是房地产市场慢慢恢复和休养的时刻。

01

货币政策：谨慎调整

2023年见证了货币政策的谨慎调整，而非激进的”大放水”。全年多次降息共计20个基点，伴随着存量房贷的下调75个基点。这一策略旨在稳定经济，而非引发市场波动。

尽管M2（广义货币供应量）的增速一直维持在10%以上，但实际利率却仍高企。市场出现资金紧张的迹象，实际利率水平持续攀升至近5%，这是自2016年以来的最高点。

回顾2008年的政策，当时房贷利率低至7折，首套房贷首付仅需两成，一线城市的实际贷款利率为3.7%，公积金贷款为3.2%。相比之下，当前的利率环境显得更为严格。

房地产市场常被视为货币资金的”蓄水池”。在没有显著的政策宽松（即”大放水”）的情况下，房地产市场也不会出现大规模波动。展望2024年，市场预计将有进一步的20至50个基点的降息空间，这将有利于房地产市场的持续稳定发展。

2023年的房地产行业不太可能出现强刺激后的V型反转，更可能的是渐进的L型恢复。这种稳健的政策调整有助于实现房地产市场的平稳过渡，而非剧烈波动。

02

财政措施：地方债与基建的双重作用

在当前的经济形势下，中国的财政政策正发挥着关键作用，特别是在稳定市场和推动基础设施建设方面。最近，政府已经发行了2万亿人民币的地方政府债券，这一措施有效地稳定了城市投资债市场。然而，面对巨大的基础设施建设需求，这一数字尽管显著，但仍显不足。

为了进一步支持基础建设，政府已经额外发行了1万亿人民币的特别国债，专门用于水利项目。此外，还有传言称，将有另外1万亿人民币的资金投入到三大重点工程中。如果这些资金能够成功吸引私人部门的参与，并撬动5倍以上的配套资金，那么将形成高达10万亿人民币的新经济动能，这将极大地稳定经济发展的趋势。

稳健的经济环境为政策放松提供了必要的基础。在此背景下，一线城市的放松政策效果有望从1个月延长到3个月，而二三线城市预期将迎来止跌企稳的局面。通过这些财政举措，中国政府正在积极应对当前的经济挑战，以稳定市场并推动持续发展。

03

美元降息：影响

随着市场普遍预计美元将在今年第二季度开始降息，这一政策变动可能对全球金融市场产生显著影响。特别是对中国而言，美元的降息预计将促进资金回流，为国内房地产市场的持续复苏提供支持。这种资金回流，结合人民币的升值，可能导致国内资产价值的再平衡，为股市和楼市带来重返增长的契机。

然而，这一趋势并非没有风险。人民币的升值可能给出口导向型企业带来额外的压力，从而影响中国经济的整体恢复力度。历史数据显示，每次美元大幅加息之后，经济通常会遭受重创。事实上，2023年上半年，华尔街分析师们就曾普遍预测美国经济会出现衰退。

因此，尽管短期内美元降息可能为中国经济提供一定的支持，但在下半年，我们仍需警惕国际经济风险的潜在蔓延。这要求政策制定者和投资者维持警觉态度，密切关注全球金融市场的变化，以便有效应对可能出现的挑战。

04

房地产市场：逐步放松的政策

在过去一年中，中国的房地产市场见证了政府对政策的逐步放松。尽管市场普遍期待更为激进的刺激措施，但2023年的中央经济工作会议并未提出重大的政策调整，例如在住房消费或支持需求方面的新提议。

2022年，一些强二线城市如杭州、南京、武汉、长沙和东莞实施了一系列松绑措施，但这些政策似乎未能显著刺激市场。2023年，政府将放松措施扩展至一线城市，从广州开始，随后是上海、深圳和北京，虽然政策力度有所加大，但市场反应依然有限，房价和新房销售量持续下滑。

全年，全国范围内出台的房地产相关政策超过750项。然而，这些政策的效果通常短暂，往往仅维持一个月。目前，即使在一线城市也面临挑战，如深圳的二手房日均成交量和新房成交量均未达到良性循环的荣枯线5000的健康市场水平。

展望2024年，一线城市有机会进一步优化调控政策，通过逐步放松限购、限售、限贷和限价等措施来稳定市场。相比之下，二三线城市的市场仍在分化和下跌。

总体而言，在当前经济大环境尚未完全企稳的背景下，即使政府完全取消限购和限价措施，房地产市场也不太可能迅速回暖。市场的未来仍充满不确定性，需要继续关注政策动态和经济指标。

05

土地财政：一场缓慢的转变

近年来，中国的土地财政正在经历一场重要的变革。2023年，18个集中供地的城市废除了土地拍卖的价格上限，回归到了”最高价者得”的模式。此举标志着土地市场温度的逐步升温。然而，目前来看，即便放开了限价，多数土地拍卖仍以底价成交，显示出城市间和区域间的显著差异。

土地销售一直是中国房地产发展的关键驱动力。从2021年的8.7万亿元下降到2023年的4万亿元，土地出让金的收入减少了约50%。近两年，土地收入与房地产税收每年下降超过5万亿元。加之过去四年减税降费超过7万亿元，地方政府的财政收入承受了巨大压力。在多数城市中，土地出让金是基础设施建设的主要资金来源，这些收入是纯盈利，无需偿还本金和利息。

在建立房地产新发展模式之前，地方政府仍需依赖土地财政。目前，有14个城市的土地财政依赖度高于50%但低于100%，而另有12个城市的依赖度超过100%，包括国家中心城市如武汉、广州、郑州和西安。

各地财政土地依赖度

摆脱土地财政依赖，政府的核心策略是引入房地产税。但这一措施更适合在房地产市场繁荣的环境中实施。土地财政的这一转变，虽缓慢，但对中国房地产市场和地方政府财政模式都将产生深远影响。

06

房地产投资：持续下降

在当前的经济格局下，中国的房地产市场正面临连续第三年的投资萎缩。重要的金融机构如摩根士丹利、瑞银和招银国际均预测房地产投资将分别下降7%、5%和7%。投资下降趋势在2022年已经显现，当时全年投资下降了8.4%。特别值得注意的是，截至2023年11月，全国房地产开发投资已达到10万亿元人民币，同比下降了9%，其中住宅投资下降了9.0%。

安信证券的分析曾指出，在2030年之前，住宅投资占GDP的比例将稳定在约8%。然而，2023年这一比例急剧下降至6%，预计2024年将进一步下滑至约5.5%。这一数据显示，当前的房地产投资降幅已超出正常范围。

为了更好地理解这一趋势，我们可以与已完成城市化高峰的地区如日本和美国进行比较。这些地区的住宅投资占GDP的比例通常稳定在7%左右。有趣的是，中国在短短三年内完成了日本20年才实现的变化，这一事实突显了中国房地产市场的快速变化和当前面临的挑战。

07

新动向：加速现售制进度

在2024年的楼市中，现售制度的实施进度正在加快。迄今为止，中国共有350万套”保交楼”项目，其中已经成功交付超过268万套，交付率高达76%以上。这一成就的背后，反映出中国房地产市场的一项重要转变。

在此之前，房地产交付困境和楼盘烂尾问题的一个关键因素是期房预售机制。预售制度允许开发商在建设之前出售房产，这种做法长期以来受到了广泛的批评，被认为是导致项目延误和资金短缺的主要原因之一。为了应对这一问题，北京等地开始由政府监管预售资金，以增强市场的稳定性和消费者的保护。

然而，尽管政府正在采取措施改革预售制度，整体进展似乎不会太快。这种谨慎的态度反映了一个核心观点：在当前的复杂经济环境中，对于重要的经济领域进行大规模的快速改革可能带来不可预知的风险。

2024年，预售和现售制度并存，这一现状揭示了市场的新趋势。现房销售的增加，更多是由于期房销售不畅的市场反应，而非政策直接推动。这种现象突显了消费者对于即时交付和资金安全的日益重视，同时也反映出市场对传统预售模式信心的减弱。

08

回顾：2023年房地产行业透视

2023年标志着中国房地产行业的显著转变。数据显示，典型房企的融资额从以往的1.7万亿人民币显著减少至仅0.47万亿，反映出市场的收缩趋势。

在这一年，房地产行业经历了重大震荡。恒大集团的许家印遭遇法律强制措施，象征着行业内部调整的深化。同时，全国有43家公司被强制退市，其中房地产企业所占比例最高，显示出监管层对于行业风险的关注和干预。

尽管政策对民营房企融资持开放态度，大型企业如金地集团、万科企业和龙湖集团得以稳固其市场地位，但许多财务困境的民营企业面临资不抵债的困境，失去了再融资的能力。这一趋势预示着这些企业将逐步退出市场，甚至面临破产。

同时，政府大力推动保障房项目的实施，预示着房地产市场未来可能由国有企业主导。这一变化不仅对行业格局产生深远影响，也为国民经济的稳定和发展提供了新的动力。

09

未来：房地产市场面临变革

随着全国平均每人拥有的住房面积达到40平方米，基本满足了居民的居住需求。加之总人口逐渐减少，城市化率稳定在65%，社会对住房的需求预计将显著下降。在这样的背景下，房地产市场正经历一场深刻的变革。

房价的下跌加剧了这种变化。投资住房的吸引力减弱，导致更多的存量房产进入市场。开发商手中累积的6亿平方米库存房产，以及社会上闲置的30亿平方米二手房，都可能成为市场的供给压力。

当前，整个经济正处于降杠杆的过程中，企业和家庭都在努力减轻债务负担。这一背景下，资产抛售的压力持续存在，对房地产市场构成了挑战。

进入2024年，大规模的保障性住房建设和城中村改造项目是否会对新房市场产生影响，目前尚不明确。这一变数将对房地产市场的未来走向产生关键影响。随着形势的发展，房地产市场的走向值得持续关注。

010

法拍房：数量激增引发房价下跌

近期，中国核心城市的房地产市场遭遇了显著的挑战。在北京和上海等一线城市，核心区域的房价开始迅速下滑，跌幅在20%至30%之间。特别是在北京和上海的核心区，房价下跌30%已成为常见现象。深圳学区房的价格在过去几年中累计下跌了50%，而其他众多小区的房价下跌30%也成为了新常态。

一般而言，房价下跌30%被视为一个关键阈值。当房价跌至此界限，许多房产的价值不足以覆盖贷款首付，导致房主无法继续贷款或补足贷款差额。这种情况通常导致房主断供，房产随后进入法拍流程。此外，原本优质的金融资产也可能变质，成为类似于次贷危机中的不良资产。

暴雷事件发生两年后，一些企业的库存房屋开始逐渐进入法拍流程。这种趋势不仅揭示了市场的动荡，也预示着房地产市场可能面临的更广泛的经济影响。

结语

标准普尔（S&P）预测，2024年将是全球房地产市场稳步恢复的关键年份。经历了近两年国际及国内经济形势的剧烈变动，全球房地产市场经历了显著的调整，多个关键指标显示市场已经触底。

千际投行认为，房地产行业的低迷对经济增长、产业发展和就业市场产生了深远的影响。然而，随着宏观经济的逐步稳定和宽松政策的持续实施，预计房地产市场将逐渐恢复，并重回正轨。

尽管经济复苏不会一蹴而就，但市场普遍期待政府能够进一步放宽政策，以加速行业的复苏。标普的这一预测为投资者和市场参与者提供了关键的洞察，展示了房地产市场未来的潜在走向。

作者｜千际投行

编辑｜孙广军

题图｜AI 生成

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       原文标题 : 2024年，房地产十大猜想