这是旧模式的终章？还是新时代的开启？

　　在持续盘整和复苏中，中国不动产市场走过了不平凡的2023年。这一年，行业格局发生了深刻变化，一个个熟悉的名字演绎了一出出陌生的事。带来的既有震惊、疑惑和惋惜，也有安然、欣喜与希望。

　　一个行业终将老去，但总有人依旧年轻。这是注定了悲喜交加的一年，看看2023年都发生了什么：

　　01

　　万亿国债与新一轮房改启动

　　2023年10月24日，十四届全国人大常委会第六次会议表决通过了增发2023年国债1万亿元的议案，这些国债资金将全部用于支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力。

　　资金将重点用于八大方面：灾后恢复重建、重点防洪治理工程、自然灾害应急能力提升工程、其他重点防洪工程、灌区建设改造和重点水土流失治理工程、城市排水防涝能力提升行动、重点自然灾害综合防治体系建设工程、东北地区和京津冀受灾地区等高标准农田建设。

　　虽字字未提“房地产”，但是次万亿国债的发行，仍旧被市场解读为对房地产与地方债务创伤的利好和治疗。

　　就在10月26日，国务院常务会议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确提出了保障性住房建设和供应的目标、原则、任务和措施，旨在解决城市中低收入家庭和新市民等群体的住房困难问题。

　　该文件的出台，也标志着我国房地产市场将进入一个新的阶段。有关媒体甚至称之为“新一轮房改”。

　　“让商品住房回归商品属性”，同时，加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑”两则全新提法，被视为中国房地产市场的一大变化。

　　02

　　北上广深领衔楼市调控松绑

　　近期，北京、上海、广州、深圳等一线城市纷纷出台政策，降低购房成本和门槛，如首付比例、房贷利率调整以及普宅认定标准的优化，其中广州在限购政策的放松上力度最大。

　　政策的调整主要集中在三个方面：首付比例、房贷利率和认定普宅标准。北京和上海现已将首套商贷房款首付比例统一调整为30%，二套房首付比例也有所下调。尤其是在房贷利率上，各城市均实行了不同程度的下调，尽管北京的房贷利率仍稍高于其他城市，但调整幅度不容小觑。就普宅标准而言，北上深三城都宣布放宽，其中北京和上海的放松力度颇为显眼。

　　其中，8~10月期间，政策松绑力度上至新台阶，除购房补贴、提高公积金最高可贷额度2项高频举措外，“认房不认贷”加速落地，限购松绑力度也较此前出现了明显的提高，且青岛、郑州等重点二线城市密集全面取消限购

　　市场预期，未来市场政策将保持宽松基调。尽管政策放宽在短期内可能会提升市场活跃度，但长期来看，楼市健康稳定发展仍然需要更深层次的供需平衡和结构性改革。

　　03

　　万达380亿债务危机解除

　　2023年12月28日，珠海万达商管招股书再次失效，意味着第四次冲击IPO未果。

　　鉴于日前太盟等新旧投资人已经签订新的投资协议，大连万达商管持有珠海万达商管的股权比例下降至40%，新的投资人股东团体总计持股60%，股权架构剧变后，珠海万达商管未来是否继续推进上市，将存在不确定性。

　　而且，部分实力投资人也选择了退出，比如碧桂园就完全退出以回收30.7亿元，而永辉超市也作价45.3亿元将所持绝大部分股权售予大连一方集团。此外，作为大连万达商管的股东，京东、融创和苏宁也有退出的打算。

　　尽管如此，万达与投资人之间的对赌协议至少得到了搁置，380亿的借款暂时已不再构成偿还压力，王健林与万达获得片刻的喘息之机。

　　只是万达想要风险出清仍有一段距离。特别是珠海万达商管上市融资的计划被打乱后，去杠杆、减负债的实现就须更多依赖资产的处置。

　　今年以来，王健林就连续卖掉了上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海万达酒店、湖州万达广场、太仓万达广场、广州萝岗万达广场等项目。

　　大家保险、华融资产、中联基金等金融保险机构，以及新加坡金鹰集团等国内外财团出现在接盘者名单中。

　　04

　　深国资坚定出手支持万科

　　2023年10月末，万科的美元债被推上风口浪尖，美元债一度暴跌至30%，股价也一夜回到7年前。暴雷的阴影笼罩在万科上空。

　　“万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险。” 针对债务风波，在11月6日的说明会上，深圳市国资委一语定调。

　　深圳市国资委明确表示，“如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”而且，万科将作为深圳国资体系重要成员，并入深圳国资报表统计范围。

　　深铁也表示，已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产等，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

　　然而，即便有了国资身份加持，万科仍需要思考如何更好地“活下去”。前11月，万科累计实现合同销售面积2209.2万平方米，合同销售金额3431.4亿元，同比下降9.03%。

　　收缩战线或许是一种方式。就在12月中旬，万科以4.8亿向悦榕庄转让相关酒店管理权。或许这只是一个开始。

　　05

　　碧桂园终陷流动性危机

　　坚挺了一年，碧桂园正式在8月宣布“爆雷”，正积极寻求整体重组方案以全面解决境外债务风险。

　　数据显示，碧桂园存续的公开美元债共有15只，本金约93亿美元。今年内暂无美元债本金到期。但2024年1月、4月分别有10亿美元、5亿美元到期。

　　如果上述境外债务全部参与重组，碧桂园将创下房地产行业规模第二大的境外债重组案例，仅次于融创中国。

　　“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。” 碧桂园董事局主席杨惠妍日前进一步公开表态。此后，碧桂园开始一系列大刀阔斧的改革，包括大幅降薪、缩减区域、出售资产等，以昭示“积极自救”的决心。

　　碧桂园的债务风波也累及旗下业务公司。碧桂园服务最新公告，预计公司2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元，皆因确认关联方贸易应收款减值拨备和商誉及其他无形资产减值。

　　而且，这种风险预计还将持续。摩根士丹利报告指出，估计碧桂园服务未来数年仍有约67亿元商誉及第三方贷款潜在做出减值计提。这亦意味着，碧桂园服务的利润窟窿或将变得更大。

　　06

　　许家印被采取强制措施

　　2023年12月4日，香港高等法院宣布中国恒大清盘聆讯延期至2024年1月29日。这是自去年6月24日，佳盛环球向香港高等法院提出对恒大的清盘呈请至今，恒大清盘聆讯连续7次押后。

　　早在10月的清盘聆讯上，市场普遍认为恒大或就此清盘，但最终聆讯还是获准再一次获准延后。法官陈静芬当时甚至已表示，恒大被“最后延期”以制定具体的重组方案，否则将任命独立于会计师事务所毕马威的清算人。“下不为例”的情绪笼罩着恒大。

　　及后，恒大向债权人提交了一份新的债务重组方案。在新方案中，恒大提出将离岸债权人持有的部分债务转换为该公司及两家附属香港上市公司的股权，并以“境外资产”支持的不可交易“凭证”偿还剩余债务。

　　恒大表示，将在清盘聆讯押后期间尽力争取债权人的支持。后续恒大可能还会继续根据实际情况和市场机构反应来调整方案，以求进一步推进相关的重组。

　　就这样，恒大争取到了债权人再一次耐性与支持。将破产清盘还是顺利重组的结局，留到了至少2024年。

　　但目前来看，成功重组前景依然艰难。销售未如预期，融资资格丧失，高管被带走……特别是实控人许家印被依法采取强制措施。同时，这也标志着中国房地产行业正在进入新阶段。

　　07

　　融创900亿元重组完成

　　2023年11月20日，融创中国宣布完成900亿元债务重组，对于融创而言，境外债重组成功固然振奋人心，避免了破产清算的危机，但要重拾市场信心仍然任重道远。

　　自下半年以来，融创努力推动境外债务重组落地的同时，也在加速甩卖资产自救。无锡融创茂、重庆文旅城酒店资产、臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店等项目纷纷摆上了货架，且系亏本出售。

　　尽管变卖资产难度不小，但对销售不畅又缺乏融资渠道的融创来说，不失为回血的有效途径之一。最新数据显示，今年1-11月，融创中国销售额约为792.8亿，同比下降近51%；11月销售额为35亿元，同比下降65%，环比下降20%。

　　为了进一步挽救市场信心，孙宏斌更把长子推向幕前，以示做好公司业务的决心。12月8日消息，融创中国董事长孙宏斌的长子孙喆一，已接任融创北京区域总裁职务，而原北京区域总裁荆宏升任北京区域董事长。

　　08

　　“第一房企” 易主保利

　　今年前11个月，保利发展实现销售金额3995亿元，超出第二名万科565亿元，稳坐冠军位置，取代碧桂园，成为了新的“宇宙第一大房企”。

　　据第三方统计机构统计，前十房企依次是保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地集团。

　　市场的每一次调整，都在加速行业洗牌。从最初的“招保万金”，而后发展到“碧恒万融”，再到今天的保利当头。可见，没有人能永远保持第一。

　　为了有足够的储粮助力领跑，保利积极“加仓”。今年以来，保利始终保持着每月平均百亿的拿地节奏。上半年，保利发展共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%。进入下半年，保利拿地的速度明显加快。

　　据统计，今年前11月，保利发展在扩储方面已耗资共计1864亿元，仅次于中海（2292亿元）。至此，保利今年的拿地金额已超2021年及2022年。而进入12月，保利至少已斥资近170亿元拿地，涉及上海、西安、江门、佛山、南京、东莞、石家庄、合肥、北京、广州等城市。

　　另一方面，为了加快去化，保利更新了对高管的考核细项，并针对各个地区公司专门考核存量项目去化指标。可见，保利的登顶并非偶然。

　　09

　　非常时刻凌克告别金地

　　2023年10月16日，金地集团公告，凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。

　　这是一次非常突然的告别。但并非没有蛛丝马迹。7月以来，凌克密集辞任金地旗下企业的董事长职位，包括稳盛股权基金、金地投资管理等。

　　凌克于1998年成为金地集团的董事长，至今已经25年。他一手塑造了金地的企业发展观，信奉规模和利润平衡的准则，在金地全国扩张、多元化和全球化发展的重要时间节点发挥了重要作用。凌克离任之后，金地董事、总裁黄俊灿将代为行使董事长职务。

　　此时的金地正值多事之秋。尽管已在在11月结束年内所有债务兑付，但即将在2024年前四个月到期的百亿债务，以及持续低迷的销售业绩，令金地资金压力倍增。

　　为了解决债务问题，金地不得不拿出最核心的优质资产来筹资。继将北京金地中心作为抵押，申请一笔70亿元的经营性物业贷后，金地向二股东福田投控出售深圳环湾城项目51%股权，成功募资32.5亿元。

　　踏入2024年，金地也将迎来35年以来最重要的一次公司“基本法”层面的变革。

　　10

　　消费基础设施REITs开闸

　　2023年，消费基础设施REITs市场正式开闸。华夏华润商业资产REIT、中金印力消费基础设施REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT四只产品均已获批。华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT两只产品均已申报至上交所。若顺利获批，全市场消费基础设施REITs有望扩容至6只。

　　目前，华夏华润商业资产REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT已相继进入询价阶段，发行在即。另有多只消费基础设施公募REITs正在筹备之中，包括山东省商业集团消费基础设施REITs、华安百联消费封闭式基础设施REITs、天虹数科商业股份有限公司消费基础设施公募REITs等。

　　这是我国公募REITs不断加速扩容的写照——中金山东高速REIT在10月10日正式发行，宣布第29只上市交易的公募REITs诞生，也是今年第5只上市交易的公募REITs。而就在几天前，城投宽庭保租房REIT正式设立，基本确定将成为我国REITs市场第5只保障房REITs项目，也是我国REITs市场第30只REITs项目。

　　而且，除了4只已获批的消费基础设施REITs，还有不少项目正在摩拳擦掌叩关资本市场。仅是12月以来，就有中航易商仓储物流REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT4只产品上报。截至目前，有14只公募REITs项目已获交易所受理或正处于问询状态，均为今年下半年启动申报，底层资产涵盖新能源、仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、高速公路等多种基础设施类型。公募REITs常态化发行节奏凸显。

　　不仅如此，中国公募REITs市场的首次扩募也在今年实现了落地。6月16日，首批四单扩募项目（张江REIT、盐田港REIT以及蛇口REIT、普洛斯REIT）在沪深交易所上市，意味着中国公募REITs市场启动一年多就平稳进入了全新且更进一步的发展时期。

　　过去的终将过去。2024年即到来，乘着行业支持力度不断加强的东风，有理由去期盼一个更好的市场。

       原文标题 : 2023年度十大新闻事件丨盘点