文/乐居财经 张林霞

今年以来全国多个城市不断优化调整房地产政策，房地产调控模范生长沙，如今也取消了限购，并出台一系列的利好政策刺激楼市。

近日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》的通知，主要内容涉及阳台、飘窗、TOD项目停车配比、社区配套用房、住宅商业配套比例和后置出让金等。

据通知显示，进一步优化阳台等空间面积计算规则。因城市景观风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的 1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积 20%控制。

通知提出优化飘窗和设备平台设置要求。合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

通知提出适当降低TOD开发区域停车配比。对于已建和在建轨道站点周边高强度开发地区控制范围内的商业、办公项目位于主城间距区的项目停车位配建数量可按技术规定标准折减20%,位于其它间距区的项目停车配建数量可按技术规定标准折减15%。

在加强社区配套用房配置方面，加强社区配套用房统筹配置和管理利用，提升社区公共服务水平。充分盘活闲置资源，由民政部门实行跨楼盘统筹。对于新建住宅项目配建且无偿移交的社区用房不计入容积率，由建设单位向民政部门承诺无偿移交后可先行办理建设工程规划许可证。在保证社区办公用房需求的前提下，鼓励属地政府利用配套用房引入项目开发企业建设社区食堂、健身房、养老等社区服务设施。

通知规定，支持居住配套商业设施建设，提高项目规划设计灵活性和居住生活便利性。居住用地内可配套不超过总计容建筑面积的5%的商业服务性建筑。

湖南中原研究院执行院长陈世霞表示，该政策主要影响到三个层面：之前封闭阳台是全计容的，现在也能做到半赠送。而居住阳台的赠送面积由阳台的半赠送提升到套内建面的20%；飘窗不计入面积，还可以做到与房间等宽，意味着房间还可以多做0.8米进深；设备平台不计入赠送面积，最多还能赠送4个平方。以上累计赠送大概可以做到30%左右，长沙新房有望迎来“负公摊”时代。

此外，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，当日起，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，明确此后不再审核购房者资格，意味着长沙全面解除限购。享受首套房首付比和按揭利率优惠，购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。

以旧换新有三种形式：一是开发商或国资平台收购旧房，二是房企联合经纪机构对旧房优先推售，三是给予一定购房补贴。2023年以来，中国有超30个城市表态支持“以旧换新”。

易居研究院研究总监严跃进表示，长沙将“以旧换新”“认房不认贷”两个涉及到换房的政策结合，具有创新性和协同效应，就是鼓励并支持置换型需求积极入市。这对其它城市出台支持性政策有一定借鉴意义。

长沙市住房和城乡建设局副局长杜湘晖表示，通过以旧换新，包括以租换购，符合条件的可以享受提高公积金贷款额度等政策，降低了居民的购房成本。到目前为止，长沙已经有54个楼盘纳入房地产项目的白名单，22个项目获得银行70亿元的融资支持。房地产融资协调机制顺利推进，极大地提振了居民购新房的信心。

今年以来，长沙住房公积金管理中心持续推行组合贷款、异地贷款，在支持刚性和改善性住房购房贷款方面发挥了积极作用。一季度长沙市发放个人住房公积金贷款7050户，个贷金额38.61亿元。截至3月底，住房公积金个贷总额1171.35亿元，个贷余额730.58亿元，个贷率89.62%。

此外，长沙还将新建商品房住房公积金贷款最高贷款额度从原来的70万元提高至80万元，生育三孩家庭可提高至90万元，有效期5年。

陈世霞表示，长沙密集出台楼市新政，对房企、购房者有较大利好，有助于市场信心逐步恢复。整体市场在多重利好刺激下，4月成交有望得到一定复苏，迎来今年一个小峰值，但还是会远远不及去年同期，目前市场大多数客户仍在观望，入市需一定时间周期。

       原文标题 : 住房面积计算规则，或将生变