多年来，万科一直被看作是房企中的“优等生”，财务稳健、销售规模平稳增长、利润可观……让多数人始料未及的是，2023年下半年，市场突然传出万科流动性告急的消息。

在去年三季度业绩说明会上，万科获得了深圳国资、深圳地铁的力挺。深圳市国资委相关领导表示，“万科具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具。”

但这没有阻挡投资者们对万科财务状况的担忧，年初，“非标债务展期谈判”“出售泊寓股权”等市场传闻下，万科遭遇了2024年以来首次股债“双杀”。

至此，万科像是打开了潘多拉的魔盒，负面舆论接踵而至，一时间，万科被推上了风口浪尖，万科彻底沦为街谈巷议的焦点。

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负面舆论缠身

多个机构下调评级

4月1日，烟台市百润置业发布《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》在社交媒体流传，文中称，“郁亮团伙利用万科挪用资金、发放高利贷、偷税漏税、洗钱等违法经营问题”，还列举了大量事例和细节。

早在1月份，烟台百润置业已经在网上对万科发出举报信，而这次举报直接把举报对象从万科，变成了郁亮等高管，内容更详细。此次举报，包括烟台百润在内，共涉及10家当地公司，均为万科烟台的小股东。

针对相关传言，万科方面回应称，“烟台市百润置业在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论，内容严重失实。烟台万科和当地合作方的纠纷，目前已经进入司法程序，我们相信法律会给出公正的判断。相关不实指控和商业诋毁，已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害，公司会采取法律行动维护合法权益。”

此外，4月8日，万科济南公司总经理肖劲被山东警方带走，接受调查。济南万科回应称：肖劲因个人原因配合相关部门调查。公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。目前调查仍在进行中，以相关政府部门披露信息为准。

今年以来，万科频繁遭到机构下调评级。4月11日消息，标普将万科企业的长期发行人信用评级从“BBB+”下调至“BB+”，穆迪和惠誉早前已将万科评级下调至“垃圾级”。

标普将评级下调归因为万科“竞争地位减弱和杠杆率飙升”。标普表示，尽管万科预计能够在今年偿还债务，但万科销售额在未来12个月可能继续下降。

标普认为，合同销售额和利润率的疲软将削弱万科的竞争地位。预计该公司2024年至2026年的“合同销售额”总额将降至2700亿-2800亿元人民币，较去年下降25%-28%，较2020年峰值7040亿元下降60%。如果万科未能执行其资产处置计划，其财务状况也可能会恶化。

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债务压力初现

一季度销售大幅下滑

从万科2023年年报可以看出，市场的担忧是有依据的，2023年，万科营业收入及利润大幅下滑、债务压力显现、还取消了分红……

3月28日，万科发布2023年度报告，公告显示，万科集团营业收入4657.4 亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%。

该公司解释称，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。

一直以来，万科以财务稳健著称，但从公司的债务情况来看，万科并没有那么安全，其总负债高达1.1万亿元，流动负债8218亿元，相比2022年有所降低，但债务压力依旧很大。

年报披露，2023年末，万科净负债率54.7%，较2022年底提高11个百分点。期末，有息负债合计约3200.5亿元，一年内到期的有息负债约624.2亿元，一年以上有息负债约2576.3亿元。在其借款中，银行借款占61.7%，约1973亿元，应付债券约792亿元，其他借款约435亿元。

截至2023年末，万科在手现金998.1亿元，高于一年内有息负债，但这并不代表该公司安全无虞。一方面，公司每月面临庞大的经营支出，另一方面，公司销售下滑，经营现金流入在变少。

2021年，万科经营性现金流断崖式下滑，由2020年的531.88降至41.13亿，此后两年，现金流都低位运行，2023年，全年经营性现金流净额仅为39.1亿元。

据万科公布的运营数据，2023年1至3月累计销售额为579.7亿元，同比2023年同期下降42.46%，同比2022年同期下降44.51%，同比2021年同期下降66.73%。

万科还面临着庞大的应付账款和工程款，截至2023年末，万科流动负债中的应付票据约为797.1万元，应付及预提工程款约为1843.1亿元。

万科在年报中坦言，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。

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积极化债

未来两年消减有息负债1000亿

前不久，在业绩会及互动平台上，万科回复了今年以来的多个热门问题。

对于境外债务，万科称，2024年的境外债券只有二季度还有折合人民币56亿元的债务到期，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。对不同月份到期的债务，公司都会有相应的应对。

深铁去年曾计划为万科注入100亿元的流动性，万科透露，在沟通会议后深圳市国资委协调了多家国企与公司对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地，包括：帮助处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；认购集团旗下印力的消费基础设施REITs；通过深圳国企和公司之间的产业协同，推动多个项目的合作；积极协调金融资源支持公司。

据悉，3月份，深铁集团拟认购印力消费REIT，认购计划所涉及资金预估在10亿元左右。除了积极还债及与深铁的合作，万科在3月份对南方区域和上海区域进行合并后，北京区域也于近日正式进行了合并以及相关人事调整。

从目前来看，万科的压力主要来自于，经营现金流入在变少，而融资进度跟不上。在2023年业绩说明会上，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，跟融资有关挑战有三方面，一是开发业务收支不平衡带来的挑战；第二个是融资模式改变带来的挑战，以往是可以一笔大金额就可以提款，现在要转到项目，按工程进度才能提款；第三个挑战是整个经营业务的的布局，即经营业务的收益率不足以覆盖整体上利息爬坡的状态。”

祝九胜透露，万科与众多的保险公司有合作，险资支持的方式更多是以债权计划对应经营性业务，在期限设置上以“5+1+1+……”的形式进行，是否“+”的选择权在于两方商谈。

作为最早喊“活下去”的地产企业，万科依旧难抵挡住市场环境的变化。一如郁亮在业绩会上所说，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全。

郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。

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公司作出最新回应针对当下面临的各类问题，万科近日又作出了回应。在万科4月14日举行的投资者交流会上，万科方面表示，从总的经营情况来看，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。

万科管理层表示，公司已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力，公司将首先立足“自救”，立足自身能力和资源自我化解风险，对所有在手业务，全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。

万科方面表示，公司提到的一揽子方案不是一个方案，是一系列方案。其次，万科将用足现有的各类融资工具，公司已积极调集各一线力量，以用好用足中央出台的一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。

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       原文标题 : 舆论漩涡中的万科：如何“活下去”？