作者 | 利晋

主编 | 苏淮

市值、分红，是未来国、央企上市公司离不开的两个核心关键词。

今年年初，国务院国资委会议上提出了将市值管理纳入央企负责人业绩考核。4月，新版“国九条”发布，其中明确要求强化上市公司现金分红监管，推动上市公司提升投资价值。

“市值管理，现金分红”明确作为考核指标之后，多家国、央企相继表态，努力提升盈利能力，未来将逐年提升分红比例，强化与投资者的交流沟通。

和很多行业不同，当前房地产行业处于下行周期，大部分上市房企的市值都有所下滑，市值龙头的宝座也发生了变化。同时，受销售低迷和过往高杠杆策略影响，不少房企近几年都在大规模计提减值，导致利润为负，甚至大额亏损。

31家涉房国、央企上市公司中，有8家企业净利润为亏损。其中，华侨城A（000069.SZ）、南国置业（002305.SZ）已是连续两年录得亏损，若2024年仍未改善，将面临退市风险。

亏损，就意味着分红没有了。但相比分红表现，加快项目销售去化、增厚现金流，才是大部分企业关注的焦点。为了保留手中现金，万科A(000002.SZ)也打破了31年惯例，上市以来首次不进行分红。

如此形势下，既要避免销售承压，又要实现更大利润，还要提高市值、分红比例，国、央上市房企比其他行业公司面对着更加艰巨的挑战。

谁能在“分红悖论”中给出最优解呢？

01

31家国央房企22家下跌，

市值均未过2000亿

如果用一个字总结2023年房地产行业，那就是：跌。

国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积11.17亿㎡，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%，住宅销售额下降6%。同时，年末商品房待售面积6.73亿㎡，比上年增长19%。

不过，销售均价还在上涨，由0.98万元/㎡上涨到1.04万元/㎡。

行业下行过程中，31家国、央房企的市值出现一定程度缩水，总市值由2022年末的14,991.6亿元下跌到2023年末的12,489.3亿元，跌幅约16.7%，下跌值超过了2500亿元。

如果按照2023年末的市值规模，过去一年时间，足足跌没了一个华润置地（01109.HK）或两个保利发展（600048.SH）。同时，31家样本房企中，没有一家市值超过2000亿元。

放眼整个房地产行业，万科、龙湖集团(00960.HK)、融创中国(01918.HK)等企业市值也出现了不同程度的下跌。其中，万科市值缩水超过800亿元，龙湖缩水590亿元，下跌值都超过了31家国、央房企。

回到31家国、央房企，相较上一年，有22家企业的市值出现下滑，合计下跌值为2625亿元。其中，千亿市值、100亿-200亿市值两个梯队减少了1家和3家，分别是中国电建(601669.SH)、中国金茂（00817.HK）、首开股份(600376.SH)和中交地产(000736.SZ)。

其中，中国电建市值下跌超过350亿元，中国金茂下跌超过100亿元。

华润置地依旧连续两年坐稳国内房地产行业市值龙头的位置，中海地产（00688.HK）和中国中铁(601390.SH，00390.HK)位居其后。2022年市值前三名则为：华润、万科、中海。

华润、中海能够连续两年坐稳行业前三的位置，很大程度上与它们优于同行的盈利能力有关——2023年两家企业的归母净利润都超过了12%。

保利虽是2023年唯一一家销售额超过4000亿元的房企，但归母净利润率下滑到仅有3.48%。显然，赚钱能力下降，公司股价也随之下挫，且跌破了10元大关，2023年最后一个交易日，保利报收9.9元/股，较年初跌幅超过30%。

作为行业“规模王”，保利受到的冲击是最大的，2023年市值缩水了567.4亿元，位居31家国、央房企首位，紧随其后的是中海、华润。

老规矩，从基建央企、房地产央企和地方国资房企三个维度来看，2023年市值下跌值2502.31亿元中，三者对应占比为15.14%、79.11%、5.75%。

这说明，纯粹的房地产业务上市公司，在下行周期中受到的影响更大，更加不扛跌。

先看11家房地产央企，总市值为5835.95亿元，占比46.73%，较上年下降了5.41个百分点，无一家出现上涨。其中，华润、中海、保利位居前三位，市值均超过了千亿。

5家基建央企整体市值为4559亿元，占比上涨超过3个点至36.5%。

市值涨跌分化明显，中国中铁、中国铁建(601186.SH，01186.HK)录得小幅度上涨，中国电建则出现了暴跌，2023年最后一个交易日报收4.89元/股，较年初跌幅为29.6%。

15家地方国资房企市值变化则是将近“对半分”——7家上涨，8家下跌，整体市值为2094.38亿元，占比上涨近2个点至16.77%。

其中，上涨值TOP3是陆家嘴(600663.SH)、华发股份(600325.SH)和厦门国贸(600755.SH)。这三家各有特点：陆家嘴是“包租公”，赚钱能力仅次于华润、中海；华发股份是过去两年的“黑马”，积极拿地布局；厦门国贸正在退出房地产业务，以供应链管理业务为主。

地方国资房企市值下跌TOP3，为首开股份(600376.SH)、建发股份(600153.SH)和金融街(000402.SZ)。三家企业都面临同一个问题：归母净利润大幅度下滑。其中，首开股份和金融街都由盈转亏，亏损分别为63.4亿元和19.5亿元；建发股份虽盈利有所上升，但剔除重组收益后，归母净利润同比减少了约34%。

31家国、央房企中，超过70%企业股价出现了下滑，投资人将如何实现获利呢？

02

华润最豪气：

连续两年分红超百亿

今年4月中旬，被称为“股神”作家的紫金陈，在投资交流社区发布了自己地产股投资亏损“割肉”的经历，一度冲上了热搜。根据公开信息，紫金陈投资的地产股是万科A、万科企业（02202.HK）和华侨城A。

地产股股价持续下跌，让大部分投资人苦不堪言。诚然，在房地产行业下行周期，投资地产股注定是亏易盈难——万科、华侨城2023年市值分别缩水了800多亿元和180多亿元，但股票价格是一个诸多因素的综合体现，譬如行业前景、政策风向、公司潜在盈利可能性以及市场情绪等。

想要知道公司股票是否比之前更加值钱，有一个很关键的指标可以作为参考：每股收益。

31家国、央房企中，有22家企业每股收益录得上涨。其中，上涨TOP3为华润、建发、中海。倒数前三为首开股份、中交地产和京投发展，其中首开股份每股亏损金额近2.52元。

市值下跌，每股收益上涨，说明部分地产股有可能处于低估值区间。估值低，只是存在上升的可能性，但依然要考虑行业下行。“聪明钱”往往更多考量的是趋势与前景。

如果投资人无法通过股价趋势上升获得收益，分红、派息显得更加重要。

根据31家国、央房企分红方案，有9家企业不进行期末派息，而2022年度为5家，合计现金分红金额为486.82亿元，同比少了6.62%。其中，中国金茂中期进行了派息，期末因亏损而无法派息。

同比层面来看，2023年全年分红有所增加的企业数量为10家，涨幅TOP3企业为中华企业(600675.SH)、保利置业(00119.HK)和招商蛇口(001979.SZ)。

有意思的一点是，中华企业2022年归母净利润为亏损，但依然坚持派发了0.12亿元现金红利；2023年扭亏为盈后，分红金额上涨达到1288.76%。

2023年分红最豪气的前三家企业是华润置地、中海地产和中国中铁。其中，华润已经连续两年分红金额超过百亿，中海分红虽缩水了超过30%，但仍有75.66亿元。

但最舍得把赚到的钱分给投资人的，却另有其人。按分红率来看，前三名为深圳控股、城建发展(600266.SH)和厦门国贸。其中，深圳控股2023年净利润为1.75亿元，暴跌92%，归母净利润为亏损2.37亿元，但依然豪气派息0.07港元/股。

城建发展也是一样，2023年净利润扭亏为盈，仅录得0.91亿元，却拿出约2.08亿元回报投资人。

比深圳控股、城建发展更加豪气的是北辰实业（601588.SH，00588.HK）。2023年北辰实业净利润为亏损0.63亿元，归母净利润为0.68亿元，却拿出了0.67亿元进行分红，相当于自己赚到的全部钱都分给了投资人。

这几家公司虽然“诚意十足”，但以新版“国九条”的要求，是否符合合理分红的指引，还有待商榷。此外，9家不分红的企业中，有4家已经连续两年未派息，为华侨城、五矿地产、京投发展（600683.SH）和南国置业。

如2024年仍未进行分红或累计分红低于5000万元，剔除港股上市的五矿地产，其余三家将要面临“带帽”风险。华侨城、南国置业连续两年不分红，也是因为公司处在亏损中。

据天眼查信息显示，京投发展2021年和2022年股利支付率分别为44.64%和76.47%。

深圳控股、城建发展和北辰实业3家地方国资房企亏钱也要分红，从中可以理解到，新版“国九条”对于资本市场的深远影响，特别是分红没有达标将会被实施ST和限制大股东减持。

03

分红计划首年，

3家企业便无法完成目标效益

新版“国九条”发布后，A股上市公司纷纷开始了回购注销公司股份。

Wind数据显示，今年4月13日至5月22日，560家上市公司新增回购计划。其中，以注销为目的的回购企业多达381家，占比68%。

但房地产行业却存在特殊性。上市涉房企业之前定增融资一直受到限制，直到2022年11月底才得以恢复并购重组和配套融资，也就是“第三支箭”。这是有关部门帮助房地产企业实现平稳渡过行业下行周期的重要举措。

过去一段时间里，趁着政策红利，保利发展、招商蛇口、中交地产、华发股份、大名城(600094.SH)、福星股份(000926.SZ)、京能置业(600791.SH)、新城控股(601155.SH)、荣盛发展(002146.SZ)等相继开展了定增融资。

定增，对于投资人来说，持有上市公司的股份会被稀释，对应的价值也会随之下降。但在国资委提高对市值管理重要之后，个别涉房企业也放缓了定增融资。

比如，京能置业在今年3月定增事项决议有效期延长一年，格力地产(600185.SH)为了重组合并，定增事项也延期了一年。

开闸放水之后，不少涉房企业立即开展定增融资，增强自身的流动资金。但在销售市场低迷、流动资金逐渐减弱的形势下，涉房上市公司想要进行回购股份并注销，以及提高分红比例，难度十分大。

尽管行业如此，依然有不少上市公司表示未来会提高现金方式的分红金额。

前述已经提到，31家国、央房企中，虽然不分红企业增加到9家，但仍有10家企业分红同比有所上涨。

源媒汇进一步梳理31家国、央房企发现，剔除8家港股上市企业外，目前有18家公司制定了股东回报规划，有5家未公布相关股东回报情况，为中国能建(601868.SH)、中国电建、金融街、信达地产(600657.SH)和首开股份。

当中，分红计划十分豪气的是陆家嘴，提出2023年至2025年的现金分红不少于这三年实现年均可分配利润的50%。同时，陆家嘴在今年4月30日发布的“提质增效重回报”行动方案中表示，将认真研究一年多次分红、多措并举提高股息率等鼓励政策。

其次，保利发展、招商蛇口在股东回报规划中表示，2023-2025年每年进行一次现金分红，三年现金分红金额占到归母净利润比例不低于40%。

招商蛇口2023年度分红金额突然猛涨近63%。另一个原因是，在今年4月招商局集团管理层在深市上市公司集体业绩说明会上明确表示，将以更好的业绩回馈股东和投资者，根据各上市公司的战略发展需求，不断提高现金分红的能力。

中国电建高管在2023年业绩会上也透露，公司将持续增强公司现金分红的稳定性、持续性和可预期性，结合企业实际情况研究探索一年多次分红、预分红、春节前分红的可行路径。

不过，分红计划很美好。中交地产、华侨城和南国置业3家企业在计划首年已经无法达成分红目标。它们的业绩都出现了大幅度亏损。

这三家企业也非个例。我们在第一篇《国央房企观察 | 中铁万亿营收“不赚钱”，中海、华润抢当“利润王”》中已经提到，31家国、央房企“卖房”已经越来越不赚钱，净利润、归母净利润处于下滑趋势。

盈利能力下降与提升市值、分红比例，显然是一个悖论。同时，分红也会削弱企业的资金流动性。

种种因素之下，现在到了真正考验上市国、央房企经营能力的时候。

       原文标题 : 国央房企观察 | 22家公司一年跌去2625亿，3家地方国企亏损也分红