文/乐居财经 王敏

“商改住”破冰。

7月8日，昆明市政府官网发布《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》。

该措施明确要求暂停新的商业办公用地供应，可按程序申请将计划供应的土地调整为居住用地，对已出让的用地允许企业申请合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

7月2日，长沙市出台《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

通知明确：长沙在市辖区范围，停止新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

长沙称，此举也是为支持企业盘活闲置存量土地，加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存。

易居研究院研究总监严跃进表示，长沙的《通知》是下半年首个去库存创新政策，具有非常好的启发意义。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，这意味着为了鼓励企业开发，可以合理调整规划和设计条件，其中就包括非居住用地，“长沙不仅在用地上做了调整，更在去库存的政策导向下，在存量建筑上也做了调整，突破比较大。”

据克而瑞统计，6月长沙市公寓市场供应量同比增加30%，万象府台和蓝光雍锦府两处项目拿证入市销售；而成交量则同比下跌66%，成交均价同比下降2%。销售不畅，叠加库存周期拉长，长沙一批公寓等类住宅项目不得不降价甩卖，以此回笼资金。

在李宇嘉看来，与长沙类似非住宅项目供过于求的城市，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的一项重要来源。地方收购存量非住宅项目，既能解决保障房来源，同时能够实现去库存目标，稳定商品房市场。

而此前，6月25日，海南省万宁市政府办公室印发《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，该方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受购买住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

对于此次政策调整，工作方案称，为促进该市商业办公类商品房项目去库存工作，防范化解房地产市场风险，按照“因地制宜，逐步推进；积极稳妥，量力而行；一楼一策，统筹兼顾”的工作原则，对全市商办类商品房实行相应优惠措施。

这一方案的印发，表明海南实施了近三年的“严禁商改住”政策出现破冰迹象。

据悉，2021年10月，海南省自然资源和规划厅等部门发布了《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》。该意见称将商业办公类项目改造为具备长期居住功能的“类住宅”的行为，影响了公共服务设施基本功能。因其产品不受海南省房地产限购政策影响，存在开发企业违规销售、虚假宣传、误导购房者等现象，冲击海南省房地产市场，影响了房地产政策的执行。因此，坚决抑制各类以建设名义变相开发“类住宅”的房地产行为，规范房地产市场秩序。

有关人士分析认为，万宁市率先突破严禁“商改住”政策“红线”，是海南商办类产品去化的一次积极摸索和尝试。

要知道在早几年，公寓在不少大城市直接是明令禁止的。

自2017年3月北京出台针对商办项目调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月厦门出台最严“禁公寓令”后，“商改办”“商改住”全部杜绝。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，谈到房地产去库存，我们一般都联想到住宅去库存，其实现在商办类的去库存压力也非常大。现在万宁和长沙允许商业办公产权的‘类住宅’转变性质，成为住宅产权，这是一个重大突破，我建议更多有商办库存压力的城市效仿跟进。

根据克而瑞研究中心，中国各线城市商业地产都经历了2005年-2008年和2010年-2013年两个高速发展阶段，而楼宇经济成为了地方政府最关注的一张牌，对经济数据的渴求使得各地建造大量的写字楼。

此外，深圳后海两宗地也宣布“商改住”。

7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，经规划主管部门审议，拟对[后海湾-东角头地区]法定图则DU10、DU13开发控制单元进行规划调整。

规划显示，DU10单元及DU13单元的主导功能均调整为“商业服务业用地+二类居住用地（C+R2）”。

业内人士预计，这两宗土地很可能引发房地产开发商新一轮的竞购热潮，随着这些地块的开发，深圳市场或将增添新的高端住宅项目。

不过，也有城市在收紧，对新增“商改住”零容忍。

2023年4月，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局等联合印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》，将进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅类房地产项目的管理，从源头上加强全市商业办公用房的规划布局、总量供给和开发时序管理，严格新增商业办公用房的管控，坚决杜绝新的“商改住”行为。

但这也是去年的消息了，如今这几地相继发布“商改住”政策，就是去楼市库存的手段之一。

       原文标题 : 官宣！支持“商改住”