第一章 行业概况

物流地产属于工业地产的范畴，是经营专业现代化的物流设施的载体，是房地产开发企业出于对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。上世纪80年代，美国ProLogis（原普洛斯，现安博公司）提出物流地产的概念并率先进行实践。

相比住宅和商业地产，物流地产盈利水平能力相对较低，且管理费用较高，但其优势在于偿债能力强、资产周转率高，经营业绩稳定，还可以享受工业土地增值的溢价，受政策影响较小。

现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

按照物流服务功能，参考《全国物流园区发展规划（2013－2020年）》中对物流园区的分类，主要分为以下四类：

（1） 商贸服务配送型

主要依托大型商贸市场，为商品交易提供仓储、运输、配送、集散等物流服务，是商贸流通的中心。其功能明确、行业有很强集聚性。

（2） 口岸服务型

主要依托口岸港口优势，进行物流的进出口贸易，并且运用现代信息技术手段，优化整合资源，辐射强化口岸周围物流发展，在对外贸易中占有很高比例。

（3） 货运枢纽

主要依托海陆空交通枢纽，实现不同的运输形式相衔接，为大量货物转换提供配套设施。

（4） 综合服务型

往往依托商贸流通、市域配送等规划建设。位于城市交通节点处，提供采购供应、多式联运、供应链管理。

第二章 商业模式和技术发展2．1 产业链

中国物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方，包括资金的提供方，土地资源提供方（政府、地产商等）。产业链中游环节主体是物流地产企业，可分为六类：专业的物流地产企业、传统房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业。产业链下游是物流地产的客户，包括电商企业、制造业企业、零售企业、第三方物流企业等。

表 中国物流地产行业产业链

资料来源：资产信息网 千际投行

2．2 商业模式

市场规模

从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2010－2019年物流保管费用保持持续增长态势，到2019年中国物流保管费用达到5．0万亿元，同比增长7．4％，占物流行业总费用规模的34％；从仓储固定资产投资完成额增速来看，2012－2016年保持高增长趋势，但从2017年开始国内仓储固定资产投资完成额下降明显，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。

整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产行业从增量市场高速发展转向存量市场转型升级的发展阶段。

图 2010年中国物流保管费用及增长统计

数据来源：资产信息网 千际投行 中国物流与采购联合会

供给现状

基础设施供应进一步增长：根据物联云仓统计数据显示，截至2019年底，全国通用仓库总面积超3亿平方米，由于适应性较强、利用率较高，通用仓库规模也在不断地扩大。截至2020年11月末，全国通用仓库总面积超3．21亿㎡，比2019年底增加0．21亿平方米，仓库资源覆盖32个省份，227个城市，7407个园区。

图 2019年－2020年中国通用仓库总面积变化情况

数据来源：资产信息网 千际投行 物联云仓

盈利模式

近年来，随着国内房地产暴利时代渐行渐远，众多传统房地产企业开始寻求转型升级发展，物流地产由于其拥有收益稳定性较高、市场风险较小的优点，引起国内地产商的普遍关注。

另外，根据CBRE的资料显示，2019年北京、上海、地产的2－3％，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平，高标仓建设正逐渐成为传统房地产商和专业物流地产商的投资热点。

物流地产项目的盈利模式主要包括以下三个方面：

（1） 租金收入

租赁服务包括仓库租赁、设备租赁、房屋租赁等。仓库租赁是指经营者将大型仓储场地租给物流、电商、制造企业等客户。设备租赁是出租一些装卸设备、运输设备等，甚至是铁路专线这类交通资源。房屋租赁是指将园区内的办公室等非物流建筑的租赁。租赁服务带来租金收入稳定，是物流地产最主要的收入来源。

（2） 物流增值服务

在仓储环节中，通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性服务，获得服务性收益，基于上述基础服务，还可以通过拓展供应链金融，获得为中小型企业提供融资服务的收益。

（3） 资产增值服务

物流地产开发主体的另外一个收益来源是资产的升值收益。这种收益实现的渠道主要有两种：一是资产的出售；二是资本是市场上市，通过资产的升值预期充分体现，转化为现金流继续扩张。这部分的收益往往通过筹资行为来实现。

图 2019年中国一线城市物流地产投资回报

数据来源：资产信息网 千际投行 Wind