3．3 竞争分析

我国的物流地产行业竞争格局，呈现出一超多强的局面；主要由物流地产商、传统房地产企业、电商企业、快递物流企业、金融机构五方构成；其中一超是普洛斯，行业市场份额为 28．5％；多强代表有万纬、嘉民、宇培、安博等。从行业梯队看，第一梯队为普洛斯，第二梯队有万纬、宇培、嘉民、平安、宝湾等，第三梯队有乐歌、维龙、新宜等。

图 2020年中国物流地产行业市场份额

资料来源：资产信息网 千际投行

从区域布局看，物流地产商主要布局分布在长三角、珠三角、京津冀、成渝地区长江中下游等核心城市群区域，其中普洛斯与宝湾做到了核心区域全覆盖；嘉民以及宇培（中国物 流地产）等企业覆盖除了珠三角地区以外的其他四个地区；易商红木、丰树等企业主要布局长三角以及成都重庆地区。

从竞争格局、行业梯队、分布区域来看，我国物流地产行业主导力量仍集中在外资专业物流地产商，市场份额相对比较集中，主要得以外资物流地产商丰富的开发运营经验以及雄厚的资金实力，在较早的时间内，布局中国核心区域的物流仓储，抓住了中国经济高速增长 的良好机遇，快速的扩大的市场份额。

但近年来，随着我国对政策引导，强化物流枢纽建立， 优化不合理的各类产业园区，市场迎来新的参与主体，如万纬、顺丰、平安不动产等，纷纷布局物流地产，市场格局逐渐发生变化，外资的物流地产市场份额也下降明显，如 2015 年 普洛斯的市场份额为 55％，2020 年普洛斯的市场份额为 28．5％。

新增的市场参与者，依靠自身的优势，同时与外资开发商并购、合资或战略合作的方式共同发力国内物流地产市场。与此同时，市场参与者的增加，我国的物流地产市场间的并购也在加速，京东收购中国物流资产、万纬参与普洛斯私有化、中投集团收购黑石集团旗下欧洲物流资产等，物流地产行业规 模和网络优势特征显著，只有头部企业更好的发挥其运营优势，服务好广大客户。从长远看， 我国的物流地产市场最终的胜出者不会超过 5 家，各类参与者最多只能胜出 1 家。

表 物流地产商区域分布表

资料来源：运联研究

3 ．4 中国重要企业参与者

近几年，电子商务蓬勃发展的推动下，我国仓储地产企业快速发展，除了专业的物流地产企业持续发力外，绿地集团、万科等多家传统商业地产开发企业进军仓储地产市场；中外各类财团纷纷注资中国仓储地产企业，进行战略合作，加大对仓储地产的投入。根据戴德梁行资料显示，普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。国内物流地产行业整体呈现出一超多强的企业竞争格局。

表 中国物流地产行业参与主体分析

资料来源：公开资料整理

普洛斯

普洛斯作为中国境内最大的物流仓储设施提供商，普洛斯中国目前主要产品为现代仓储 物流园，主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业管理。2018 年 以 120 亿美元的价格被万科、高瓴等中资财团私有化，私有化之后，万科持股 21．4％，厚朴 投资持股 21．3％，高瓴资本持股 21．2％，SMG 持股 21．2％，中银投资持股 15％；2021 年资产管 理规模超 1100 亿美元，普洛斯 REITs 作为首支物流仓储类 REITs 在上交所上市。

截至 2020 年 12 月 31 日，普洛斯中国在中国 43 个战略性区域市场，投资、开发和管理 着 400 余个物流、制造、数据中心等基础设施园区，所持有的仓储物流等物业总建筑面积 约 4332 万平方米。其中已建成的仓储物流物业面积约 3170 万平方米，位居国内现代仓储业第一。普洛斯的发展得益于其 20 多年的现代仓储行业开发运营经验，客户口碑良好、保 有率高，运营具备规模化、网络化优势。

万纬

2015 年万纬成立，截至 2021 年 10 月，万纬物流业务布局 46 城，冷链物流园 33 个， 仓储规模破 1100 万平方米。万纬在高标仓储和冷链物流两大业务方向上已经服务了超过 1000 家全球领先的品牌企业。其中，高标库平均出租率为 92％，冷库使用率为 82％。

2017 年万纬的仓储新增建筑面积为 334 万平方米，可租赁建筑面积为 482 万平方米；到 2020 年万纬的仓储新增建筑面积为 75 万平方米，可租赁建筑面积为 1148 万平方米。万纬经过 2017－2018 年两年的快速扩张后，2019 年、2020 年有所放缓。截至 2021 年 9 月底， 物流仓储已运营项目建筑面积 818 万平方米，其中高标库运营面积 769 万平方米，冷库运 营面积 49 万平方米。

京东物流

京东集团 2007 年开始自建物流，2017 年 4 月正式成立京东物流集团，2021 年 5 月，京 东物流于香港联交所主板上市。京东物流是中国领先的技术驱动的供应链解决方案及物流服 务商，以“技术驱动，引领全球高效流通和可持续发展”为使命，致力于成为全球最值得信 赖的供应链基础设施服务商。

目前京东物流在全国运营仓库超过 1200 家，运营面积超 2300 万平方米（含云仓）。京东在物流地产布局方面：除了自建外，还通过投资并购，资本化运作的方式来进行， 如京东披露与新加坡政府投资公司（GIC）合作共同成立京东物流地产核心基金、投资易商 红木、收购中国物流地产 26％股份。京东成立专门物流地产投资运营部门京东产发，京东产 发定位为高质量基础设施物业开发、运营及管理的领军企业。本文主要分析京东物流的仓储 布局情况。

第四章 未来展望

进入2021年以来，全球经济复苏趋势有所增强。导致全球经济复苏加快的原因有以下几个方面：

随着世界各国持续常态化防控政策的推进，新冠疫情出现缓和迹象；

世界各国均在积极推进疫苗的接种。疫苗的接种和新冠新增病例的下行为全球经济复苏提供了较好的社会环境；

为了保证经济复苏，世界各国均继续保持较强的财政和货币政策支持力度。包括美联储以及欧洲央行在内主要发达经济体的超宽松货币政策仍在持续实施，并继续酝酿新的财政政策支持计划。

全球经济复苏趋好的同时也面临一些不稳定因素：

疫情变异对经济的潜在影响依然存在；

宽松的货币政策导致大宗商品价格过快上涨，全球通胀预期有所升温；

持续扩张的财政政策导致全球债务风险也有所上升；

金融市场近期动荡也成为阻碍经济复苏的重要因素。

而就中国国内的经济形势而言，新冠疫情防控已进入常态化，一定程度上仍然会影响一些经济活动，但总体而言经济活动已全面重启，加上政府持续推出的各种恢复经济的政策，多项经济指标在2020年3月份以来都出现了明显回升或者降幅收窄，展现出很强的自我调整能力。

中国的优质物流设施市场将受到下列增长驱动因素的影响：

（1） 可支配收入增多及城镇化进程加快

随着中国经济增长预计日后受日益增长的消费所带动的增长超过以往受中国政府及私营投资带动的增长，物流设施供应已出现大量短缺并持续扩大。可支配收入增多、城镇化及电子商务已成为主要的经济增长动力。可支配收入增多带动消费对整体经济贡献增多。

（2） 中国的电子商务市场日益发展

中国的电子商务产业于2021年继续录得强劲增长。该增长的主要驱动力其中包括无法满足小城镇对众多产品的需求及中国互联网的使用率持续提高。中国农村电子商务市场将持续迅猛发展，而且增长率将远高于全国平均水平。

（3） 日益发展的第三方物流市场

第三方物流产业将于2021年继续录得稳定增长。该增长的主要驱动力包括更高效的物流服务需求、运输基础设施的快速发展及越来越多的零售商、制造商及其他商家出于节约成本及效率考虑而选择物流外包。中国政府的目标是进一步降低社会物流总费用与GDP的比率，计划在2025年之前，将该比率下降至12％左右，实现这一目标需要投入更多的高标准物流设施以提高物流效率。

（4） 有利的政府政策

许多政府刊物强调了物流对中国经济增长的重要性。例如，中国国家发改委和交通部印发的《国家物流枢纽布局和建设规划》中提出：中国将进一步优化产业结构和空间布局，预计到2025年将布局建设150个左右国家物流枢纽，使物流业整体持续实现降本增效的目标。

Cover Photo by Kelvin Zhang on Unsplash

END

       原文标题 : 2022年物流地产行业研究报告