知情郎·眼｜

侃透天下专利事儿

不那么急的万科也急了。

郁亮一边检讨万科业绩下滑，一边催着自家物业子公司急着去港股上市了。

4月1日，万物云在港股提交了资料，其联席保荐人为中信证券、花旗、高盛。

万物云的前身为万科物业，2020年更名。目前，万物云已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。

公司花活很多，各种戏路，一家传统物业公司非得整合成一家高科技。

人家甚至把名字定成了万物云空间科技服务股份有限公司。

这高大上的名字，真是亮瞎了投资人的眼！

知情郎只能感慨，最近这些公司为了上市博取投资人欢心、提高估值空间，取名都那么的花里胡哨。

万物云空间科技，完全看不出这是家物业公司。

为啥之前不急的万科如今急了？

很简单，因为母公司万科的业绩下滑的厉害，真要找新出路了。

借这机会，知情郎也聊聊地产物业公司的专利故事。

01郁亮检讨万科管理问题

3月31日万科的业绩发布会上，万科郁亮就因为公司业绩滑坡向股东致歉。

昨天整个发布会的主旋律就是反思检讨业绩下滑！

今天子公司就上港股IPO了，拿到小路条了！你懂的！

2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8．0％；归属于上市公司股东的净利润225．2亿元，同比下降45．7％。

这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。

郁亮将净利润下滑的原因归结在管理离散度大、多赛道探索成本高。

“任何计划和目标都需要靠人去干，一切事在人为。”郁亮透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管，所有人都要下沉到前线。“期待明年给大家交上合格的答卷。”

据了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。

郁亮对公司业务发展不利的观点说的比较直白。

1）检讨大企业管理方式不够与时俱进，区域单一公司不具备更高强度的竞争力。

万科过去一直采用充分授权、分布式管理方式，这种管理模式在市场非常好的时候能够贴近市场、快速反应抓住机会。但随着竞争程度越来越激烈、大型复杂项目越来越多，这种分布式充分授权的模式就产生了一些挑战，比如任何单一公司、单一区域不具备去赢得竞争所需要的全部能力时，会表现出参差不齐跟离散度大的问题，出现一些达不到平均水平的项目，从而拉低了整个业绩的回报水平。

“管理方式导致离散度大的问题主要反映在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。”郁亮以环京市场举例称，万科判断环京地区市场在2018、2019年在比较大幅调整后已经到底部，所以当时购买了一个资产包，“但随后市场发生了更剧烈的下降，为此我们不得不计提25亿元减值准备。”

知情郎看完郁亮的观点，只能说：

林子大了什么鸟都有，20年前和20年后，完全是2个世界，如今这个世道，什么行业领域都垂直化专业化了，很多行业门槛低所以大家都懂都会做，竞争自然激烈。

中国每年还有千万大学生毕业嗷嗷待哺就业抢老人饭碗的，清华北大毕业的不照样毕业即失业！

更别说政府强化了地产市场的宏观调控，就是专门针对行业杠杆式激进操作，人家海底捞张勇抄底疫情结束扩大火锅门店不也是赔了个底朝天。

政治局发了那么多文，每条文的中心思想都是稳字当头，要求有序、不急不躁，做事理性不要想炒高地皮炒高房价。

你这，非得激进，跟高层定调不对付，逆时局者亡，何必呢。

2）检讨企业多元化、新业务发展，是不是成本太高了，要不要继续支持。

郁亮的判断是，以万科的体量，如果只做一两个赛道，是不足以支持可持续发展的，也不支持万科开发经营服务并重的策略。

在长租公寓业务上，万科是最早和最积极的响应者，非常看好租赁业务的发展前景，但是从中央的方针到各部门、各地出的政策来看，落地时间太长。同时，对城中村进行大规模的集中改造，做“二房东”模式让万科付出了很大代价，到今天还在为此付出代价。

“这些摸索比我们预想的时间更长，付出的代价更大。另外在建立新赛道的过程中，试错也必不可少。如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”

但郁亮认为，万科为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。

理由是万科的物业业务在行业内处于领先位置，过去10年复合增长率超过30％；物流业务在高标仓方面处于行业领先，冷链全国第一，过去3年复合增长率达到52％；长租公寓业务是绝对的行业第一，过去3年复合增长率超过40％；商业平台印力过去5年的复合增长率20％，这些业务在过去一年总共为万科贡献了超过400亿元收入，而且仍然保持快速增长。

知情郎看完观点，也只能说：

物业、物流、长租公寓这些都是赚小钱的长周期经营服务业务。

一个小区挨家挨户收点物业管理费，也就这样了，费用定高了，小区居民意见还大。

君不见天天都是物业管理公司和小区闹矛盾！知情郎自己住的小区还天天跟物业搞纠纷呢，指责物业管理不敬业！

长租公寓就更扯淡了，收房租，还是二房东收租户房租，其实包租公赚的都是苦力钱，哪有囤地卖房卖地皮一本万利。

地产公司抱怨世道就是特矫情！什么行业年年暴利啊！